دکتر مصطفی جعفری
وکیل پایه یک دادگستری

وکیل ملکی

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دعاوی ملکی

وکیل ملکی اصطلاحا به وکیلی گفته می شود که در دعاوی ملکی دارای تخصص و تجربه می باشد. دعاوی ملکی جزو دعاوی هستند که دارای هر سه جنبه حقوقی، کیفری و اداری می باشند. بنابراین امکان دارد نسبت به یک ملک هم دعوای حقوقی، هم دعوای کیفری و نیز دعوای اداری مطرح شود. به همین دلیل وکیل متخصص امور ملکی با طیف وسیعی از دعاوی مواجه می باشد. دعاوی ملکی درخصوص جلوه های مختلف ملک اعم از زمین، بنا، مستحدثات و حتی کاربری ملک قابلیت بروز دارد. وکیل دعاوی ملکی در هریک از شقوق دعاوی ملکی با بهره گیری از استراتژی مناسب و تسلط بر قوانین و رویه قضائی مرتبط با موضوع دعوای مطروحه مبادرت به دفاع از حقوق موکلین خویش می نماید.

انواع دعاوی ملکی

همانطور که گفته شد دعاوی ملکی دارای گستره و انواع فراوانی هستند که در ادامه انواع دعاوی ملکی بیان می گردد ولی ذکر این موضوع نیز ضروری است که علاوه بر تنوع بالای دعاوی ملکی، مراجع صلاحیتدار رسیدگی به دعاوی ملکی نیز متنوع هستند مراجعی ازجمله شورای حل اختلاف، دادگاه های حقوقی، دادگاه های تجدیدنظر، دیوان عالی کشور، دیوان عدالت اداری، کمیسیون های مختلف مانند کمیسیون قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها و … که همگی دارای صلاحیت درخصوص برخی از دعاوی مرتبط با ملک می باشند. بنابراین یکی از معضلات بسیار مهم دعاوی ملکی برای وکیل متخصص ملکی تعیین مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به دعوا می باشد.

از طرف دیگر تقسیم بندی املاک نیز موجب پیچیدگی دعاوی ملکی گردیده است از جمله تقسیم بندی املاک به مسکونی و تجاری باعث تصویب مقرراتی درخصوص هریک از این دسته از املاک گردیده است. به عنوان نمونه تخلیه املاک مسکونی با املاک تجاری کاملا متفاوت با یکدیگر می باشد. متاسفانه رویه قضائی متفاوت ایجاد شده در شعب مختلف دادگاه ها درخصوص دعاوی ملکی مسکونی و تجاری نیز بر دشواری کار در این دعاوی افزوده است. تفاوت نظرات قضات موجب تشتت آراء در دعاوی ملکی گردیده به نحوی که بعضاً این تشتت آراء موجب تضییع حقوق شهروندان گردیده است.

متاسفانه امروزه تبلیغات عجیب و اغراق آمیزی در فضای مجازی و یا سایت های اینترنتی ملاحظه می شود که به دلیل عدم نظارت و پیگیری نهادهای نظارتی توسط افراد غیروکیل جهت اغواء و فریب مردم صورت می گیرد. عباراتی ازجمله بهترین وکیل ملکی تهران، متخصص ترین وکیل ملکی و … که صرفاً جهت فریب مردم از سوی این اشخاص استفاده می شود.

واقعا شاخصه بهترین وکیل ملکی تهران چیست؟ آیا وکیلی می تواند ادعا کند که بهترین وکیل در زمینه امور ملکی است؟ از شهروندان محترم تقاضا می شود در صورت بروز مشکلات ملکی به جای فریب خوردن از چنین اصطلاحاتی، مقداری تحقیق درخصوص وکیل مربوطه از سایت کانون وکلا نموده و پس از اطمینان از وکیل بودن مخاطب خود در یک جلسه مشاوره حضوری، اطلاعات و تجربه وکیل را درخصوص موضوع ملکی خویش محک زده و سپس اقدام به اعطاء وکالت در پرونده خویش نمایند.

وکیل شهرداری کیست؟

 به هر روی با توجه به پیچیدگی دعاوی ملکی و وسعت قوانین مرتبط با این دعاوی و مراجع مختلف صلاحیتدار در این خصوص و همچنین رویه قضائی متفاوت متشکله از نظرات مختلف قضات محترم درخصوص دعاوی ملکی شایسته است از حضور یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی خویش بهره مند شوبد تا از بروز مشکلات بعدی نسبت به موضوع اختلاف ملکی پیشگیری نمائید.

در انتها به شکل مختصر لیست برخی از دعاوی ملکی ارائه می‌شود:

1-دعاوی خرید و فروش ملک

  • الزام به ایفای تعهدات
  • مطالبه ثمن معامله
  • الزام به تحویل مبیع
  • فسخ قرارداد ملکی
  • اعلام بطلان قرارداد
  • الزام به پرداخت وجه الالتزام (خسارت قراردادی)
  • الزام به فک رهن
  • الزام به تنظیم سند رسمی
  • دستور فروش ملک مشاع

2-دعاوی موجر و مستأجر

  • الزام به پرداخت اجاره بها
  • تعدیل اجاره بها
  • فسخ قرارداد اجاره
  • الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
  • الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
  • دستور تخلیه
  • حکم به تخلیه
  • تجویز انتقال منافع به غیر
  • دریافت اجرت المثل
  • سرقفلی
  • حق کسب، پیشه یا تجارت
  • الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

3-دعاوی تصرف

  • رفع تصرف عدوانی
  • رفم ممانعت از حق
  • رفع مزاحمت ملکی
  • خلع ید
  • خلع ید مشاعی
  • قلع و قمع مستحدثات
  • تسلیط ید (وضع ید)

4-دعاوی مشارکت در ساخت

  • الزام به تحویل ملک موضوع مشارکت
  • الزام به ساخت ساختمان
  • فسخ قرارداد مشارکت
  • پرداخت وجه الالتزام قراردادی (خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهدات)
  • جبران خسارت به کارگیری مصالح نامرغوب
  • الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالکین

5-دعاوی پیش فروش آپارتمان

  • الزام به اخذ پایان کار
  • الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و سند تفکیکی
  • الزام به تحویل واحد پیش فروش شده
  • الزام به تکمیل واحد
  • جبران خسارت قراردای
  • الزام به محاسبه کسری متراژ

برای مشاوره با وکیل متخصص دعاوی ملکی کلیک نمائید

وکیل دیوان عدالت اداری

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دیوان عدالت اداری

وکیل دیوان عدالت اداری کیست؟

وکیل دیوان عدالت اداری، وکیلی است که در زمینه دعاوی مطرح در دیوان عدالت دارای تجربه وتخصص می باشد. دیوان عدالت اداری یکی از مراجع قضایی مقرر در قوانین می باشد. این مرجع عموما به دعاوی مردم علیه ادارات و نهادها رسیدگی می کند. پیدایش دیوان عدالت اداری برمبنای اصل 173 قانون اساسی می باشد. مطابق این اصل «به منظور رسیدگی به شکایات، تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مامورین یا واحدها با آیین‌نامه‌های دولتی و احقاق حقوق آنها، دیوانی به نام «دیوان عدالت اداری» زیر نظر رئیس قوه قضاییه تاسیس می‌گردد. حدود اختیارات و نحوه عمل این دیوان را قانون تعیین  می کند.» قوانین متعددی در دهه های گذشته در خصوص این نهاد تصویب و اجرا شده است اما آخرین قانون درخصوص این مرجع، قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ (با اصلاحات 1402 که در اصلاحات اخیر نام قانون به قانون دیوان عدالت اداری تغییر پیدا کرد) می‌باشد.

درصورت مراجعه شهروندان به وکیل متخصص دیوان عدالت اداری، اولین امری که باید مدنظر وکیل دعاوی دیوان عدالت اداری قرار گیرد، بحث صلاحیت دیوان است و اینکه آیا دعوای مراجعه کننده به ایشان در صلاحیت دیوان هست یا خیر؟ صلاحیت های دیوان عدالت اداری در ماده 10 قانون پیشگفته بیان شده است. برابر این ماده «صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است:

۱ـ رسیدگی به شکایات و تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از:
الف ـ تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی اعم از وزارتخانه ‌ ها و سازمانها و مؤسسات و شرکتهای دولتی و شهرداری‌ها و سازمان تأمین اجتماعی و تشکیلات و نهادهای انقلابی و مؤسسات وابسته به آنها
ب ـ تصمیمات و اقدامات مأموران واحدهای مذکور در بند «الف» در امور راجع به وظایف آنها
۲ ـ رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مانند کمیسیون‌های مالیاتی، هیأت حل‌اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون موضوع ماده ( ۱۰۰ ) قانون شهرداری‌ها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها
۳ـ رسیدگی به شکایات قضات و مشمولان قانون مدیریت خدمات کشوری و سایر مستخدمان واحدها و مؤسسات مذکور در بند (۱) و مستخدمان مؤسساتی که شمول این قانون نسبت به آنها محتاج ذکر نام است اعم از لشکری و کشوری از حیث تضییع حقوق استخدامی.»

بنابراین وکیل دیوان عدالت اداری خوب می داند که بر اساس این ماده صرفا دعاوی مردم علیه ادارات و نهادهای مقرر در ماده 10 قابل طرح در دیوان می باشد ولی بالعکس دعاوی ادارات و نهادها علیه یکدیگر یا علیه مردم در دیوان عدالت اداری قابلیت طرح و رسیدگی ندارد.

ثبت شکایت در دیوان عدالت اداری

پس از تطبیق دعوا با صلاحیت های دیوان توسط وکیل و طرح دعوا در دیوان، بایستی به نحوه رسیدگی دیوان و پروسه آن نیز توجه نمود. اولا باید توجه نمود که محل استقرار دیوان عدات اداری در تهران، خیابان شهید ستاری، خیابان مخبری می باشد و وکیل دیوان عدالت اداری تهران دسترسی راحت تری به دیوان دارد. طرق طرح شکایت در دیوان عدالت اداری نیز چند مورد است: اول) از طریق تقدیم شکایت به دفاتر خدمات قضائی، دوم) از طریق تقدیم شکایت به دبیرخانه مستقر در طبقه همکف ساختمان دیوان، سوم) از طریق تقدیم شکایت به دفاتر استانی دیوان عدالت و جهارم) از طریق ثبت شکایت در سامانه ساعد دیوان عدالت اداری که متاسفانه گاهی سامانه مذکور برای چند هفته قطع می شود.

رسیدگی در دیوان عدالت اداری

رسیدگی در دیوان دارای 2 مرحله است: رسیدگی بدوی و رسیدگی تجدیدنظر. البته در اصلاحیه آخر قانون دیوان عدالت اداری، دعاوی اعتراض به آراء مراجع شبه قضائی از جمله کمیسیون ها در یک مرحله و مستقیماً در  شعب تجدیدنظر با سیستم تعدد قضات رسیدگی می شود. بنابراین دیوان عدالت اداری دارای 2 دسته شعبه بدوی و تجدیدنظر می باشد. رسیدگی در شعب بدوی این گونه است که پس از ارجاع پرونده به یکی از شعب بدوی توسط رئیس دیوان یا یک از معاونین ایشان، رئیس شعبه دستور ابلاغ شکایت و منضمات آن را صادر می کند و دفتر شعبه مذکور یک نسخه از شکایت و پیوست های آن را به نهاد طرف شکایت ابلاغ می نماید. طرف شکایت مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ، پاسخ خود را به شعبه دیوان تقدیم نماید. عدم تقدیم پاسخ ظرف یک ماه تخلف بوده و مانع رسیدگی شعبه دیوان نمی باشد. متاسفانه در برخی از شعب بدوی دیوان، درصورت عدم ارائه پاسخ از سوی طرف شکایت، مجددا به طرف شکایت اخطاری جدید جهت ارائه پاسخ ارسال و مهلت جدیدی جهت ارائه پاسخ اعطاء می شود که این امر موجب اطاله رسیدگی می گردد. در هرصورت پس از ابلاغ و اتمام مهلت چه پاسخی واصل شود و چه پاسخی از سوی طرف شکایت ارائه نشود، شعبه دیوان مبادرت به صدور رای می نماید. نکته قابل تامل این است که در رسیدگی شعب دیوان برخلاف رسیدگی دادگاه های حقوقی یا کیفری اصولا غیابی یا حضوری بودن رای مطرح نیست.

مشاوره با وکیل دیوان عدالت اداری

پس از صدور رای در شعبه بدوی دیوان، رای صادره به طرفین دعوا ابلاغ می گردد که رای مذکور از سوی طرف متضرر از رای قابل اعتراض در شعب تجدیدنظر دیوان است. مهات اعتراض به آراء شعب بدوی، برای اشخاص مقیم کشور 20 روز پس از ابلاغ رای و برای اشخاص مقیم خارج از کشور 2 ماه پس از ابلاغ رای می باشد. پس از وصول تجدیدنظرخواهی، شعبه بدوی پرونده را جهت تعیین شعبه تجدیدنظر به معاونت ارجاع ارسال می نماید. معاونت ارجاع نیز پرونده را به یکی از شعب تجدیدنظر ارجاع می دهد. برخلاف دادگاه های حقوقی که تبادل لئایح توسط شعبه بدوی انجام می شود، در دیوان عدالت اداری تبادل لوایح توسط شعب تجدیدنظر صورت می گیرد. شعبه تجدیدنظر نسخه ای از دادخواست تجدیدنظر و منضمات آن را به طرف مقابل ارسال می کند تا اقدام به ارائه پاسخ نماید. پس از ارئه پاسخ از سوی طرف مقابل، شعبه تجدیدنظر که با سیستم تعدد قضات و با 2 قاضی به پرونده رسیدگی می کند مبادرت به صدور رای و حسب مورد تایید یا نقض رای شعبه بدوی نموده و رای به طرفین دعوا ابلاغ می شود.

اعاده دادرسی در دیوان عدالت اداری

اصولا پس از صدور رای در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری پرونده مذکور به پایان می رسد اما قانونگذار جهت جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص درپی اشتباه قضات رسیدگی کننده به دعوا طرق خاص دیگیری نیز پیش بینی نموده است. یکی از این موارد اعاده دادرسی می باشد. موارد اعاده دادرسی بسیار محدود است. این موارد در ماده ۹۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری پیش بینی شده است. برابر ماده مزبور«  درمورد احکام قطعی به جهات ذیل می ‌ توان دادخواست اعاده دادرسی تقدیم نمود:
الف ـ حکم، خارج از موضوع شکایت صادر شده باشد.
ب ـ حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد.
پ ـ در مفاد حکم، تضاد وجود داشته باشد.
ت ـ حکم صادر شده با حکم دیگری درخصوص همان دعوی و اصحاب آن، که قبلاً توسط همان شعبه یا شعبه دیگر صادر شده است متعارض بوده بدون آن ‌ که سبب قانونی موجب این تعارض باشد.
ث ـ حکم، مستند به اسنادی باشد که پس از صدور، جعلی بودن و یا عدم اعتبار آنها به موجب حکم مراجع صالح قانونی ثابت شده باشد.
ج ـ پس از صدور حکم، اسناد و دلایلی به ‌ دست آید که دلیل حقانیت درخواست‌کننده اعاده دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و دلایل یادشده در ‌ جریان دادرسی در اختیار وی نبوده است.»
مهلت اعاده دادرسی برای اشخاص مقیم کشور 20 روز پس از ابلاغ رای و برای اشخاص مقیم خارج از کشور 2 ماه پس از ابلاغ رای قطعی می باشد.رای قطعی هم اعم از رای شعب تجدیدنظر یا رای شعبه بدوی که در مهلت قانونی به آن اعتراض نشده، می باشد. مرجع رسیدگی به اعاده دادرسی، شعبه صادرکننده رای قطعی می باشد که پس از رسیدگی، حسب مورد رای به تایید به نقض رای معترض عنه صادر می نماید.

اعتراض به آرای قطعی دیوان عدالت اداری از طریق رئیس قوه قضائیه یا رئیس دیوان عدالت اداری

یکی از طرق فوق العاده اعتراض به آراء قطعی شعب دیوان، اعلام خلاف بین شرع یا قانون بودن رای قطعی می باشد. مطابق ماده ۷۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ «در صورتی که رئیس قوه قضاییه یا رئیس دیوان رأی قطعی شعب دیوان را خلاف بین شرع یا قانون تشخیص دهند رئیس دیوان فقط برای یک بار با ذکر دلیل پرونده را برای رسیدگی ماهوی و صدور رأی به شعبه هم عرض ارجاع می‌نماید.
تبصره ـ چنانچه رأی قطعی موضوع این ماده از شعبه بدوی صادر شده باشد، در این ‌ صورت پرونده برای صدور رأی به شعبه تجدیدنظر ارجاع می ‌ گردد.»» تقدیم این اعتراض نیاز به فرم خاصی نداشته و نیازی نیست در قالب دادخواست تنظیم گردد. پس از تقدیم اعتراض و پذیرش آن از سوی رئیس دیوان، پرونده به شعبه هم عرض ارجاع می شود که شعبه هم عرض می تواند اقدام به تایید یا نقض رای معترض عنه نماید.

دستور موقت در دیوان عدالت اداری

در عموم دعاوی مطرح در مراجع قضائی، امکان ایراد ضرر و خسارت تا زمان تعیین تکلیف پرونده وجود دارد در این موارد قانونگذار اقدام به تاسیس نهادی به نام دستور موقت نموده است. دستور موقت در شعب دادگا های حقوقی نیاز به تودیع خسارت احتمالی دارد اما در شعب دیوان عدالت اداری نیازی به تودیع خسارت احتمالی نیست. دستور موقت در ماده 34 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری پیش بینی شده است. برابر این ماده « در صورتی ‌ که شاکی ضمن طرح شکایت خود یا پس از آن مدعی شود که اجرای اقدامات یا تصمیمات یا آراء قطعی یا خودداری از انجام وظیفه توسط اشخاص و مراجع مذکور در ماده(۱۰) این قانون، سبب ورود خسارتی می ‌ گردد که جبران آن غیرممکن یا متعسر است، می ‌ تواند تقاضای صدور دستور موقت نماید.» ناگفته نماند رویه شعب دیوان عدالت اداری این است که عموما در مورد عوارض از صدور دستور موقت خودداری می نماین اما مثلا در مورد تخریب، در بیشتر مواقع اقدام به پذیرش درخواست و صدور دستور موقت می نمایند.

اجرای احکام دیوان عدالت اداری

یکی از معضلات اساسی واحدی در پروسه دیوان عدالت اداری، عدم اجرای آراء دیوان توسط نهادها و ادارات می باشد. به منظور پیگیری اجرای آراء دیوان، واحدی به نام واحد اجرای احکام در دیوان عدالت اداری تشکیل شده است که به درخواست محکوم له، اجرای رای را پیگیری می نماید. این واحد در ماده 108 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری پیش بینی شده است. برابر ماده 107 قاون مذکور «کلیه اشخاص و مراجع مذکور در ماده(۱۰) این قانون مکلفند آراء دیوان را پس از ابلاغ به فوریت اجراء نمایند.» و برابر ماده 108 «شعب دیوان پس از ابلاغ رای به محکومٌ ‌ علیه یک نسخه از آن را به انضمام پرونده به واحد اجرای احکام دیوان ارسال می‌نمایند. محکومٌ ‌ علیه مکلف است ظرف یک ماه نسبت به اجرای کامل آن یا جلب رضایت محکومٌ ‌ له اقدام و نتیجه را به ‌ طور کتبی به واحد اجرای احکام دیوان گزارش نماید.»

برای مشاوره با وکیل متخصص دیوان عدالت اداری کلیک نمائید

داوری

دکتر مصطفی جعفری در صلح وسازش دعاوی متعددی حضور داشته و نقش مؤثری ایفاء نموده اند. به دلیل همین تجارب بالا در زمینه صلح وسازش، شهروندان می توانند با هماهنگی با ایشان، دکتر جعفری را به عنوان داور اختلافات خویش تعیین نمایند.برای این کار طرفین می توانند در حین انعقاد قرارداد، شرط داوری در قرارداد درج نموده و دکتر جعفری را به عنوان داور تعیین نمایند و یا پس از حدوث اختلاف ایشان را به عنوان داور اختلافات خویش تعیین نمایند.

برای هماهنگی با دکتر جعفری جهت تعیین ایشان به عنوان داور کلیک نمائید

وکالت در دعاوی

وکالت در دعاوی نیاز به پروانه وکالت دادگستری دارد. غیر از مراجع استثنائی مثل هیأت تشخیص و حل اختلاف اداره کار در باقی مراجع قضائی ضروری است شهروندان از بین وکلای دادگستری که  دارای پروانه وکالت می باشند اقدام به تعیین وکیل نمایند. وکلای دادگستری نیز به دو دسته کارآموز وکالت و وکیل پایه یک دادگستری تقسیم می شوند. عموما مردم پرونده های کوچک و غیرمهم خویش را به کارآموزان وکالت و پرونده های بزرگ و دارای اهمیت خویش را به وکلای پایه یک دادگستری اعطاء می نمایند. ناگفته نماند کارآموزان وکالت حق وکالت در پرونده هایی که مرجع تجدیدنظر آن ها دیوان عالی کشور می باشند را ندارند.

دکتر مصطفی جعفری با تجربه 13 ساله وکالت در پرونده های مختلف حقوقی و کیفری و اداری می تواند یاری رسان شهروندان در مشکلات حقوقی خویش باشد. لذا یکی از خدماتی که دکتر جعفری به شهروندان ارائه می نماید اعلام وکالت و دفاع از ایشان در دعاوی قضائی می باشد. برای اعطاء وکالت به دکتر جعفری تشکیل جلسه مشاوره و رویت مدارک مراجعین ضروری است.

برای هماهنگی با دکتر جعفری جهت عقد قرارداد وکالت با ایشان کلیک نمائید

تمامی حقوق این سایت محفوظ می باشد.