دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص سرقفلی
1-وکیل سرقفلی
وکیل سرقفلی، وکیلی است که با تجربه و تخصص در دعاوی موجر و مستاجر درخصوص سرقفلی دارای معلومات کاملی نسبت به این دعاوی بوده و می تواند با حضور در دادگاه های حقوقی در دعاوی مرتبط با سرقفلی مبادرت به طرح دعوا و دفاع از موکل خویش نموده و سعی در کسب بهترین نتیجه برای موکل خود داشته باشد.
2-تعریف سرقفلی
برای سرقفلی تعاریف متفاوتی بیان شده است اما می توان گفت سرقفلی مبلغی است که به هنگام انعقاد قرارداد اجاره، موجر از مستاجر وصول می نماید و مستاجر می تواند به نرخ عادله به هنگام تخلیه یا انتقال مورد اجاره یا اسقاط شرط از منتقال الیه یا موجر وصول نماید.
3-تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت
حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 توسط قانونگذار پیش بینی شده است. این نهاد با سرقفلی دارای تفاوت هایی است و مهم ترین تفاوت این است که سرقفلی مبلغی است که در ابتدای قرارداد از سوی موجر به مستاجر پرداخت می شود اما حق کسب پیشه یا تجارت، حقی است که به مرور زمان و در طول فعالیت کسبی مستاجر برای وی ایجاد می گردد.
4-ارتباط بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر 1356
از منظر وکیل متخصص دعاوی سرقفلی، سوال مهمی که در ارتبط بین این دو نهاد می توان ابراز کرد این است که اگر در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر در ابتدای قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر بپردازد تکلیف مبلغ سرقفلی در زمان تخلیه ملک جه می شود؟ اکثر قضات نظر دارند مبلغ سرقفلی در حق کسب پیشه یا تجارت محاسبه شده و موجب تزاید مبلغ حق کسب می گردد و درواقع در این صورت مبلغ سرقفلی یکی از مولفه های تعیین حق کسب می شود. اما اگر به هرعلت از جمله تعدی و تفریط مستاجر، در زمان تخلیه حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت نگردد در این خصوص سه دسته نظر بین قضات وجود دارد. اول) برخی از قضات نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، همچنان مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده بدون هیچ افزایشی می باشد. دوم) برخی از قصات نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده با افزایش نرخ تورم می باشد. سوم) عده ای از قضات نیز نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده به نرخ روز می باشد. این نظر آخر طرفداران کمی دارد.
5-طرق ایجاد حق سرقفلی در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376
وکیل دعاوی سرقفلی خوب می داند که حق سرقفلی مطابق با قانون مصوب 1376 به دو صورت ایجاد می گردد. نخست) پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد توسط مستاجر به موجر که اصولا در این صورت در زمان تخلیه مورد اجاره مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت می گردد. دوم) در صورتی که یکی از شرایط مقرر در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در قرارداد درج شده باشد. مطابق ماده ۷- هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید . و برابر ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
در مورد میزان سرقفلی در خصوص مواد 7 و 8 میزان سرقفلی با رضایت طرفین تعیین می شود و در صورت اختلاف، توسط دادگاه و با ارجاع امر به کارشناس تعیین می گردد. البته ناگفته نماند این مبلغ قطعا به مراتب کمتر از مبلغ سرقفلی روز ملک مورد اجاره می باشد.
6-شرایط ایجاد سرقفلی
وکیل دعاوی سرقفلی در پاسخ به این سوال که ایجاد حق سرقفلی دارای چه شرایطی است؟ پاسخ می دهد که اولا حق سرقفلی اصولا در اماکن تجاری ایجاد می گردد و برای اماکن غیرتجاری امکان ایجاد سرقفلی میسور نیست. ثانیا حق سرقفلی نسبت به مشاغلی امکان ایجاد دارد که این مشاغل قائم به شخص نباشد مثلا در مشاغلی همچون طبابت یا وکالت که مردم به اعتبار طبیب یا وکیل و نه به اعتبار محل استغال ایشان به محل دفتر وی مراجعه می نمایند، حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت ایجاد نمی شود.
7-مرجع صالح رسیدگی به دعاوی سرقفلی
به موجب بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است؛ بنابراین اولا تمامی دعاوی مربوط به سرقفلی در صلاحیت دادکاه های حقوقی است و ثانیا در فرضی که خوانده دعوای تخلیه عین مستأجره اقدام به طرح دعوای تقابل دایر بر مطالبه سرقفلی کرده است، شورای حل اختلاف با عنایت به ماده ۲۱ قانون یاد شده نسبت به دعاوی اصلی و طاری قرار عدم صلاحیت به صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی صادر می‌کند.
8-توقیف سرقفلی
با توجه به اینکه حق سرقفلی یک حق مالی است که در مقابل آن وجه قرار می گیرد اصولا بابت مطالبات اشخاص قابل توقیف است اما مزایده و فروش آن نیاز به رضایت مالک دارد در این خصوص اداره حقوقی قوه قضائیه چنین نظر داده است.
شماره نظریه: 2222/96/7 شماره پرونده: 1641-1/3-96 تاریخ نظریه: 1396/09/20
در خصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می نماید آیا سرقفلی های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می باشد یا خیر؟
با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/06/1387، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.
در نهایت بیان می گردد درخصوص سرقفلی مباحث مفصل بسیاری نیز وجود دارد که در حوصله این بحث نمی گنجد از جمله مباحثی درخصوص مستثنیات از دین و سرقفلی، به ارث رسیدن حق سرقفلی، سرقفلی و حق شفعه، افراز و تقسیم سرقفلی و … که خوانندگان محترم را به مطالعه کتب مرتبط با سرقفلی ارجاع می دهیم.
همانطور که ملاحظه می شود مباحث و دعاوی مرتبط با سرقفلی دارای ابهامات و اختلاف نظرهای بسیاری است که دفاع در این دعاوی نیاز به تجربه و تبحر خاصی دارد بنابراین توصیه می شود در این دعاوی از وکیل متخصص دعاوی سرقفلی در جهت پیشبرد دعاوی و کسب نتیجه مدنظر بهره برید.
برای مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی کلیک نمائید