دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دعاوی اجاره
1- تعمیرات اساسی مورد اجاره
یکی از دعاوی شایع بین موجر و مستاجر به ویژه در قراردادهای اجاره اماکن تجاری بحث مربوط به تعمیرات اساسی مورد اجاره است چراکه در صورت اشتباه مستاجر در اجرای تعمیرات، ممکن است با موضوع تعدی و تفریط در مورد اجاره مواجه و در نهایت این کار موجب صدور حکم تخلیه مورد اجاره بر علیه مستاجر شود. بنابراین مستاجر درخصوص تعمیرات اساسی باید با احتیاط بیشتری عمل نماید. البته ناگفته نماند عرف قضائی در مواردی که عملیات مستاجر موجب بهتر و مطلوب تر شدن مورد اجاره شود از صدور حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط خودداری می کند.
2-منابع قانونی تعمیرات اساسی مورد اجاره
وکیل متخصص امور اجاره خوب می داند که تعمیرات اساسی مورد اجاره ابتدا در ماده 486 قانون مدنی پیش بینی شده است. برابر این ماده «تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده‌ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد. » و سپس این موضوع درخصوص اجاره اماکن تجاری در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تصویب شده است. برابر این ماده « تعمیرات کلی واساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»
بیشتر بدانید-سرقفلی
3-شرایط الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
اولا اکر در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره ، مستاجر به همین نحو موجود مورد اجاره و با همین شرایط زمان طرح دعوا ، شروع به تصرف مورد اجاره نموده و با همین کیفیت شروع به کار در مورد اجاره کرده باشد نمی تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را نماید.
ثانیا در رسیدگی به این دعوا به شغل تعیینی در اجاره نامه نیز توجه می شود بنابراین اگر شغل تعیین شده برای فعالیت در مورد اجاره، با همین وضعیت و با همین شرایط موجود قابلیت فعالیت در مورد اجاره را داشته باشد نمی توان الزام موجر به تعمیرات اساسی را مطالبه نمود.
ثالثا با توجه به استفاده قانونگذار از عبارت « تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه» مشخص است که تعمیراتی مثل گچ کاریِ ترک دیوار یا رنگ آمیزی یا گذاردن مانع برای جلوگیری از ورود آب به مغازه یا تعمیر و تعویض کرکره جزو تعمیرات کلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده ساختمان باشد، نیست و جزو تعمیرات جزئی و مربوط به تزئین ملک بوده و تعمیری است که برای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد به همین دلیل تعمیر کلی و اساسی محسوب نمی شود.
رابعا مستاجر باید در حال فعالیت در مورد اجاره بوده و از آن انتفاع ببرد بنابراین اگر به عنوان مثال به علت کهولت سن و سایر مسائل، مورد اجاره را تعطیل نگاه داشته باشد نه تنها نمی تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را نماید بلکه چون با تعطیل نگاه داشتن مورد اجاره به رونق کسبی آن خسارت وارد نموده است حتی می تواند با خطر تخلیه مورد اجاره مواجه گردد.
درنهایت بنا به مراتب فوق و پیچیدگی های این دعوا که برخی از آن ها در این نوشتار بیان شد به نظر می آید مراجعه به یک وکیل متبحر در اجاره می تواند موجب پیشبرد دعوا به سمت پیروزی برای مراجعه کننده باشد.
برای مشاوره با وکیل متخصص دعاوی اجاره کلیک نمائید