قوانین حوزه شهرداری

1-قانون شهرداری ها

2-بخش نامه انتظام بخشی به فرایند و عملکرد کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری مورخ 1402

 

قوانین حقوقی

 

قوانین کیفری

1-قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص شهرداری

وکیل اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل کمیسیون ماده 100 کیست؟

به وکیلی که در دعاوی مرتبط با شهرداری ها به ویژه دفاع از حقوق شهروندان در کمیسیون ماده 100 و اعتراض به آراء صادره از کمیسیون مذکور دارای اطلاعات کافی علمی و تجربه عملی باشد وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 گفته می شود.اصولا وکیل دعاوی شهرداری در ارتباط با ساخت و ساز شهروندان در املاک خویش و تخلفات اعلامی شهرداری ها در کمیسیون ماده 100 مبادرت به دفاع از موکل خویش نموده و در صورت نیاز اقدام به اعتراض به رای به کمیسیون ماه 100 می نماید.

کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟

قانونگذار در بسیاری از موارد برای حل و فصل اختلافات مردم با نهادهای عمومی اقدام به تعیین نهادی غیر از دادگستری نموده است. یکی از اختلافات بسیار رایج مردم با نهادهای عمومی، اختلاف درخصوص تخلفات ساختمانی بین شهروندان و شهرداری است قانونگذار برای رسیدگی به این اختلاف در ماده 100 قانون شهرداری ها، کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 100 را پیش بینی کرده است که برابر قوانین مربوط به حوزه شهرسازی به اختلافات طرفین رسیدگی نموده و اقدام به صدور رای می نماید.

ترکیب اعضاء کمیسیون ماده 100 کدامند؟

کمیسیون ماده 100مركب از نماينده‌ وزارت كشور بانتخاب وزير كشور و يكي از قضات دادگستري بانتخاب وزير دادگستري و يكي از اعضاي شورای اسلامی شهر می باشد اما در عمل معمولا عضو شورای شهر نقش بیشتری در صدور آراء ایفا می نماید.

محل تشکیل جلسات کمیسیون ماده 100 کجاست؟

در شهرهای کوچک معمولا محل تشکیل جلسات کمیسیون مذکور در ساختمان شهرداری همان شهر می باشد ولی در کلانشهرها عموما ساختمان مستقلی برای تشکیل جلسات کمیسیون مارالاشاره اختصاص داده می شود به عنوان نمونه در شهر تهران کمیسیون ماده 100 در خیابان سنایی، نرسیده به خیابان شهید مطهری ، ساختمان شماره۷ شهرداری تهران – اداره کل امور اجرایی کمیسیون ماده 100 تشکیل جلسه می دهد که وکیل کمیسیون ماده 100 تهران برای حضور در جلسات و دفاع از حقوق موکل خویش به این ساختمان مراجعه می نماید.

اقسام کمیسیون ماده 100 کدام است؟

کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها به دو قسم تقسیم می شود. نخست، کمیسیون بدوی و دوم، کمیسیون تجدیدنظر. اختلافات بین شهرداری و شهروندان ابتدا در کمیسیون بدوی رسیدگی می شود که رای کمیسیون بدوی قابل اعتراض در کمیسیون تجدیدنظر می باشد و اعضای کمیسیون تجدیدنظر با همان ترکیب کمیسیون بدوی است ولیکن اشخاص شرکت کننده متفاوت از اشخاص صادر کننده رای کمیسیون بدوی می باشند.

صلاحیت رسیدگی کمیسیون ماده 100 چیست؟

اولین موضوعی که وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 در مواجهه با پرونده مربوط با کمیسیون مذکور باید مدنظر قرار دهد این است که آیا موضوع اختلافی بین شهرداری و شهروند در صلاحیت کمیسیون مذکور است یا خیر؟ به عنوان نمونه اختلافات مربوط به عوارض در صلاحیت کمیسیون مذکر نبوده بلکه در صلاحیت کمیسیونی دیگر تحت عنوان کمیسیون ماده 77 می باشد. ویا موضوع تغییر کاربری درصلاحیت کمیسیون ماده 5 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری قرار دارد.

برای مطالعه بیشتر درخصوص کمیسیون ماده 77 کلیک کنید.

صلاحیت های کمیسیون ماده 100 عموما در تبصره های ماده 100 قانون شهرداری ها و بعضا در مواد دیگر از جمله بند 24 ماده 55 قانون شهرداری ها آمده اسنت که به شکل خلاصه می توان گفت موارد زیر در صلاحیت کمیسیون ماده 100 قرار دارد. نخست) اختلافات شهرداری با شهروندان درخصوص تخلفات ساختمانی از جمله احداث بنا بدون دریافت پروانه ساختمانی، احداث بنا مازد بر تراکم مندرج در پروانه ساخت، کسری پارکینگ ، تجاوز به معبر و دوم)تغییر کاربرد و نحوه استفاده از ساختمان از کاربرد مندرج در پروانه ساخت به کاربرد دیگر از جمله مسکونی به تجاری.

از طرف دیگر دعاوی الزام شهرداری به انجام تکالیف قانونی خویش در صلاحیت کمیسیون ماده 100 نیست. برای نمونه در صورتی که شهروندی جهت دریافت پروانه ساخت به شهرداری مراجعه نموده و شهرداری از صدور پروانه خودداری نموده باشد در این صورت الزام به صدور پروانه ساخت از طریق دیوان عدالت اداری صورت می گیرد و کمیسیون ماده 100 مرجع صالح به رسیدگی به این اختلاف نیست.

نحوه رسیدگی کمیسیون ماده100 چگونه است؟

شروع به رسیدگی در کمیسیون ماده 100 اصولا با اعلام تخلفات از سوی شهرداری صورت می گیرد ولی در مواقع استثنائی با توجه به رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری، همسایگان و مجاوران متضرر از ساخت وساز نیز می توانند اعتراض خویش را در کمیسیون ماده 100 ثبت کنند و کمیسیون مذکور مکلف به رسیدگی می باشد.

مطابق تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها «كميسيون پس از وصول پرونده به ذينفع اعلام مينمايد كه ظرف ده روز توضيحات خود را كتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذكور‌كميسيون مكلف است موضوع را با حضور نماينده شهرداري كه بدون حق رأي براي اداي توضيح شركت ميكند ظرف مدت يكماه تصميم مقتضي بر‌حسب مورد اتخاذ كند در موارديكه شهرداري از ادامه ساختمان بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه جلوگيري ميكند مكلف است حداكثر ظرف يك‌هفته از تاريخ جلوگيري موضوع را در كميسيون مذكور مطرح نمايد در غير اينصورت كميسيون بتقاضاي ذينفع بموضوع رسيدگي خواهد كرد. …» کمیسیون بدوی پس از رسیدگی به موضوع اختلاف اقدام به صدور رای می نماید که برابر تبصره 10 ماده 100 «در مورد آراء صادره از كميسيون ماده صد قانون شهرداري هرگاه شهرداري يا مالك يا قائم مقام او از تاريخ ابلاغ رأي ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأي اعتراض نمايد، مرجع رسيدگي به اين اعتراض كميسيون ديگر ماده صد خواهد بود كه اعضاي آن غير از افرادي مي باشند كه در صدور رأي قبلي شركت داشته اند. رأي اين كميسيون قطعي است»

انواع آراءکمیسیون ماده 100 کدام است؟

وکیل مجرب در کمیسیون ماده 100 توان باز شناسایی انواع آراء کمیسیون ماده 100 و اتخاذ دفاع مناسب در برابر این آراء را دارد. آراء کمیسیون ماده 100 معمولا به سه دسته تقسیم می شود. نخست) رای قلع و قمع بنا یا تخریب مستحدثات، دوم) رای به پرداخت جریمه و سوم) رای به اعاده کاربری مصرح در پروانه ساخت. هریک از این آراء دارای شرایط مشخص وقانونی خود می باشد که در صورت عدم رعایت هر یک از این شروط، دیوان عدالت اداری مبادرت به نقض رای کمیسیون ماده 100 می نماید.

ملاک زمانی محاسبه جریمه در کمیسیون ماده 100 چیست؟

سوال مهمی که در زمینه آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه مطرح می شود این است که مبنا و ملاک زمانی محاسبه میزان جریمه بر چه اساسی است، زمان وقوع تخلف و یا زمان صدور رای؟ این موضوع مورد اختلاف شهروندان و شهرداری بود که در نهایت هیات عمومی دیوان عدالت اداری با صدور یک رای وحدت رویه اعلام نمود که ملاک محاسبه میزان جریمه، زمان وقوع تخلفات ساختمانی است و کمیسیون ماده 100 نمی تواند زمان صدور رای را ملاک محاسبه جریمه قرار دهد.

لازم به ذکر است پرداخت جریمه تخلفات نافی حق شهرداری در دریافت عوارض اضافه بنا نمی باشد که امروزه این عوارض به عوارض بعد از کمیسیون معروف است درخصوص ملاک محاسبه این عوارض اما باید گفت در تعیین میزان این عوارض زمان محاسبه عوارض بعد از کمیسیون، ملاک محاسبه میزان عوارض است. وفق آرای شماره های ۴۲ مورخ 25/2/1378 و ۲۱۰ مورخ 2/4/1387 هیات عمومی دیوان عدالت اداری جریمه به نرخ زمان وقوع تخلف و عوارض به نرخ روز محاسبه می شود.

نکته ای که ذکر آن خالی از فایده نیست این است که برخلاف آراء جریمه کمیسیون ماده 100، در آراء جریمه کمیسیون ماده 99 که به تخلفات خارج از محدوده و حریم شهرها رسیدگی می نماید ملاک زمانی محاسبه میزان جریمه، زمان صدور رای کمیسیون ماده 99 می باشد.

نحوه اجرای آراء کمیسیون ماده 100 چگونه است؟

آراء کمیسیون ماده 100 پس از قطعیت لازم الاجرا می باشند که این رای قطعی عبارت است از رای کمیسیون بدوی که در موعد 10 روزه نسبت به آن اعتراض نشده باشد و همچنین رای کمیسیون تجدیدنظر در صورت اعتراض به رای کمیسیون بدوی. به نحوی که حتی اعتراض در دیوان عدالت اداری مانع اجرای رای قطعی کمیسیون ماده 100 نمی باشد مگر اینکه تقاضای صدور دستور موقت از شعبه دیوان عدالت اداری شده و شعبه رسیدگی کننده در دیوان عدالت اداری اقدام به صدور دستور موقت مبنی بر منع اجرای رای کمیسیون ماده 100 نموده باشد. لازم به ذکر است شعب دیوان عدالت اداری اصولا در آرای جریمه از پذیرش دستور موقت خودداری می نمایند و در مواردی که رای کمیسیون 100 مبنی بر تخریب و قلع و قمع می باشد اقدام به صدور دستور موقت می نمایند.

نمونه دستور موقت جلوگیری از اجرای رای کمیسیون ماده 100

اجرای آراء تخریب کمیسیون ماده 100 توسط ماموران شهرداری صورت می گیرد که در قسمتی تحت عنوان اجرائیات در نواحی شهرداری ها، اجرای آراء کمیسیون انجام می شود البته با توجه به اینکه اصولا تخریب بناها نیاز به ورود به بنا دارد معمولا شهرداری با هماهنگی با دادستان و اخذ مجوز از دادستان اقدام به تخریب بنا می نماید و حتی در صورت ممانعت مالکین با هماهنگی دادستان و کسب دستور از دادستان با همراهی ماموران نیروی انتظامی محل اقدام به تخریب می نمایند.

اجرای رای جریمه دارای فرآیند متفاوتی است. اجرای رای جریمه فاقد راهکار مشخصی می باشد و طبق قانون شهرداری ها امکان اجبار مالکین به پرداخت جریمه نیست و تنها راهکاری که قانونگذار برای این موضوع قرار داده است قسمت اخیر تبصره 3 ماده 100 بیان می دارد « .. در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرو نده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود. » البته هر زمان ذی نفع اقدام به پرداخت جریمه نماید اجرای رای تخریب متوقف می شود این موضوع در بند 11 بخشنامه بخش نامه انتظام بخشی به فرایند و عملکرد کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری مورخ 1402 تصریح شده است که بیان می دارد « اجرای آرای تخریبی که به دلیل عدم پرداخت جریمه از سوی مالک یا ذینفع مستند به انتهای تبصره (۲) و (۳) ماده صد صادر شده یا میشود در صورت پرداخت با تعیین تکلیف جریمه منتفی است رأی تخریب صادره صرفاً جنبه ضمانت اجرا را داشته و پس از پرداخت جریمه موجبی برای اجرا باقی نمی ماند. »

اعتراض به آراء کمیسیون ماده 100 چگونه صورت می گیرد؟

وکیل متخصص دعاوی شهرداری در مواردی که شهروندان با آراء قطعی صادره از کمیسیون ماده 100 به ایشان مراجعه می نمایند ابتدا به زمان اعتراض به رای توجه می نماید. مهلت اعتراض به رای قطعی کمیسیون ماده 100 سه ماه از زمان ابلاغ رای می باشد. باید توجه داشت زمان ابلاغ رای با زمان صدور رای متفاوت است. همچنین باید رای صادره از کمیسیون ماده 100 به تمامی ذی نفعان ابلاغ شود و هریک از ذی نفعان از زمان ابلاغ رای به آن شخص 3 ماه مهلت اعتراض به رای را دارند. اعتراض به آراء قطعی کمیسیون در دیوان عدالت اداری صورت می گیرد که تاقبل از اصلاح قانون دیوان عدالت اداری، ابتدائا در شعب بدوی دیوان عدالت مطرح و رسیدگی می شد و رای صادره از شعب بدوی قابل اعتراض در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری بود ولیکن پس از اصلاح قانون مذکور در سال 1402 اعتراض به آراء کمیسیون مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری و با شیوه رسیدگی تک مرحله ای صورت می گیرد که رای شعبه دیوان عدالت اداری می تواند مبنی بر تایید یا نقض رای قطعی کمیسیون ماده 100 باشد و در صورت نقض رای کمیسیون، موضوع جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون هم عرض اعاده می شود و کمیسیون هم عرض مکلف است با توجه به رای شعبه دیوان عدات اداری مبادرت به رسیدگی و صدور رای نماید.

نمونه دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

ذی نفعان اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 چه کسانی هستند؟

آراء قطعی کمیسیون ماده 100 صرفا از جانب اشخاصی که ذی نفع در رای محسوب می شوند قابلیت اعتراض دارد. طبیعی است که مالک و شهرداری جزو ذی نفعان رای می باشند البته سابق بر این صرفا اعتراض به رای از سوی مالکان پذیرفته می شد و اعتراض شهرداری از سوی شعب دیوان عدالت اداری مورد پذیرش قرارنمی گرفت ولیکن با اصلاح قانون دیوان عدات اداری در سال 1402 این آراء از سوی شهرداری نیز قابل اعتراض می باشد. علاوه بر مالک و شهرداری ذی نفع دیگری هم در اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 وجود دارد و آن همسایه و مجاورین ملک دارای تخلفات ساختمانی می باشند که از رای صادره از کمیسیون ماده 100 متضرر شده اند چرا که مطابق آراء وحدت رويّه شماره 832 موّرخه21/12/1384 و 115 موّرخه 23/2/1392 هيأت عمومی ديوان عدالت اداری، همسايه مجاور ملک موضوع رأی کميسيون ماده صد قانون شهرداری ذينفع محسوب و حق طرح شکايت را خواهد داشت.

نمونه رای نقض رای کمیسیون ماده 100

با توجه به تخصصی و فنی بودن موضوع اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 و مطرح شدن موارد متنوعی در پروسه رسیدگی به این دعوا، مشاوره با یک وکیل متخصص و ارائه وکالت به ایشان می تواند موجب پیشگیری از متضرر شدن شهروند معترض به رای باشد. دکتر مصطفی جعفری سنوات مدیدی را به شکل تخصصی به مشاوره و وکالت در دعاوی مرتبط با شهرداری پرداخته و در زمینه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 نیز دارای تجارب موفقی می باشد که ذیلا نمونه برخی از آراء مأخوذه توسط ایشان با موضوع الزام شهرداری به صدور پروانه ارائه داده می شود.

برای مشاوره با وکیل متخصص شهرداری کلیک نمائید

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص شهرداری

وکیل اعتراض به رای کمیسیون ماده 77

کمیسیون ماده 77 شهرداری‌ها: مرجع حل اختلاف بین شهروندان و شهرداری

اختلافات بین شهروندان و شهرداری‌ها در خصوص میزان و نوع عوارض، موضوعی است که بسیاری از افراد با آن مواجه می‌شوند. از نظر وکیل متخصص کمیسیون ماده 77 این اختلافات ممکن است به دلایل مختلفی از جمله محاسبات نادرست، تفسیر متفاوت از قوانین و مقررات یا حتی سوءتفاهم ایجاد شود.

راه‌های قانونی برای حل این اختلافات:

مراجعه به کمیسیون ماده 77 شهرداری:

اولین قدم: معمولاً اولین قدم برای حل این اختلافات، مراجعه به کمیسیون ماده 77 شهرداری است. این کمیسیون وظیفه رسیدگی به اختلافات مالی بین شهروندان و شهرداری‌ها را دارد.

مزایا: رسیدگی در این کمیسیون معمولاً سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از سایر مراجع قضایی است.

محدودیت‌ها: تصمیمات این کمیسیون اگرچه قطعی است اما در صورت وجود نقص قانونی یا تخلف، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

وکیل متخصص شهرداری می داند که کمیسیون ماده 77 شهرداری‌ها یک مرجع قانونی است که برای رسیدگی به اختلافات مالی بین شهروندان و شهرداری‌ها تشکیل شده است. این کمیسیون به عنوان یک حلقه واسط بین شهروندان و شهرداری عمل می‌کند و در صورتی که شهروندان نسبت به میزان عوارض یا سایر مطالبات شهرداری اعتراض داشته باشند، می‌توانند به این کمیسیون شکایت کنند.

چرا به کمیسیون ماده 77 مراجعه می‌شود؟

اعتراض به میزان عوارض: یکی از رایج‌ترین دلایل مراجعه به این کمیسیون، اعتراض به میزان عوارضی است که شهرداری از شهروندان دریافت می‌کند.

اعتراض به نوع عوارض: گاهی اوقات شهروندان معتقدند که عوارضی که از آن‌ها دریافت می‌شود، قانونی نیست و یا به صورت نادرست محاسبه شده است.

اعتراض به نحوه محاسبه عوارض: در برخی موارد، شهروندان ممکن است با نحوه محاسبه عوارض شهرداری موافق نباشند و به همین دلیل به کمیسیون ماده 77 مراجعه کنند.

وظایف کمیسیون ماده 77 از نظر وکیل امور شهرداری ها

بررسی اعتراضات شهروندان: کمیسیون موظف است به شکایات شهروندان در مورد عوارض و سایر مطالبات شهرداری رسیدگی کند.

تعیین میزان عوارض قانونی: کمیسیون با بررسی قوانین و مقررات مربوطه، میزان عوارض قانونی را تعیین می‌کند.

صدور رای قطعی: تصمیمات کمیسیون ماده 77 قطعی است و برای طرفین اختلاف لازم‌الاجرا می‌باشد و شهرداری ها می توانند با مراجعه به دایره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت، تقاضای اجرای رای کمیسیون ماده 77 را نمایند.

ترکیب کمیسیون ماده 77

کمیسیون ماده 77 معمولاً متشکل از نمایندگانی از وزارت کشور، دادگستری و شورای شهر است. این ترکیب نشان می‌دهد که کمیسیون دارای استقلال نسبی از شهرداری بوده و می‌تواند به صورت بی‌طرفانه به پرونده‌ها رسیدگی کند.

مراحل رسیدگی در کمیسیون ماده 77

1-تقدیم شکایت: شهروندان می‌توانند با مراجعه به شهرداری و تکمیل فرم‌های مربوطه، شکایت خود را به کمیسیون ماده 77 ارائه دهند.

2-بررسی شکایت: کمیسیون پس از دریافت شکایت، به بررسی مدارک و مستندات ارائه شده می‌پردازد.

3-دعوت از طرفین: کمیسیون ممکن است برای روشن شدن ابعاد مختلف پرونده، از طرفین دعوت به جلسه کند.

4-صدور رای: پس از بررسی‌های لازم، کمیسیون رای خود را صادر می‌کند.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده 77 شهرداری توسط وکیل متخصص در دعاوی شهرداری

اعتراض به رأی کمیسیون ماده 77 شهرداری یکی از راه‌های قانونی برای احقاق حقوق شهروندان در صورت عدم رضایت از تصمیمات این کمیسیون است.

چرا ممکن است به رأی کمیسیون ماده 77 اعتراض کنیم؟

دلایل مختلفی برای اعتراض به رأی کمیسیون وجود دارد، از جمله:

اشتباه در محاسبه عوارض: اگر اعتقاد دارید که میزان عوارض تعیین شده توسط کمیسیون، بر اساس قوانین و مقررات مربوطه، صحیح نیست، می‌توانید اعتراض کنید.

عدم رعایت قوانین و مقررات: در صورتی که معتقدید کمیسیون در صدور رأی خود، قوانین و مقررات مربوطه را رعایت نکرده است، می‌توانید اعتراض خود را مطرح کنید.

عدم ارائه دلایل کافی: اگر کمیسیون دلایل کافی برای تصمیم خود ارائه نکرده باشد، می‌توانید به این موضوع اعتراض کنید.

چگونه به رأی کمیسیون ماده 77 اعتراض کنیم؟

تقدیم شکایت به دیوان عدالت اداری: معمولاً برای اعتراض به رأی کمیسیون ماده 77، باید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید. این دیوان به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات و اختلافات اداری، صلاحیت رسیدگی به این نوع پرونده‌ها را دارد.

تدوین دادخواست: برای اعتراض، باید دادخواستی تنظیم کنید که در آن دلایل اعتراض خود را به طور دقیق و مستدل بیان کنید.

ارائه مدارک لازم: همراه با دادخواست، باید تمامی مدارک و مستندات مربوط به پرونده، از جمله رأی کمیسیون ماده 77، را ارائه کنید.

پرداخت هزینه دادرسی: برای طرح دعوی در دیوان عدالت اداری، باید هزینه دادرسی را پرداخت کنید.

مراحل رسیدگی به اعتراض: رسیدگی به اعتراض نسبت به رای کمیسیون ماده 77 پس از اصلاح قانون دیوان عدالت اداری در اردیبهشت 1402 تک مرحله ای بوده و مستقیما در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود.

مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 77: مطابق قانون 6 ماه پس از ابلاغ رای کمیسیون به ذی نفع می باشد.

اقدامات کمیسیون ماده 77 پس از نقض رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری

وقتی با دعوای مطروحه از سوی وکیل دعاوی شهرداری، دیوان عدالت اداری رأی کمیسیون ماده 77 را نقض می‌کند، این بدان معناست که دیوان تشخیص داده است که رأی کمیسیون با قانون و مقررات مغایرت داشته یا در روند رسیدگی به پرونده، تخلفاتی صورت گرفته است. ناگفته نماند پس از نفض رای کمیسیون ماده 77 در دیوان عدالت اداری عموما دستور رسیدگی مجدد به کمیسیون ماده 77 صادر می گردد که در این صورت کمیسیون هم عرض با اعضای دیگری نسبت به کمیسیون ماده 77 صادر کننده رای اول به موضوع رسیدگی نموده و مبادرت به صدور رای می نماید.

در چنین شرایطی، کمیسیون هم عرض ماده 77 موظف است به رأی دیوان عدالت اداری تمکین کند و اقدامات لازم را انجام دهد.

اقدامات معمول کمیسیون ماده 77 پس از نقض رأی:

1-اجرای کامل رأی دیوان:

تغییر تصمیم اولیه: کمیسیون باید تصمیم اولیه خود را که در دیوان عدالت اداری نقض شده است، تغییر دهد و آن را منطبق با رأی دیوان کند.

انجام اقدامات مقرر در رأی دیوان: اگر دیوان عدالت اداری اقدامات خاصی را برای کمیسیون تعیین کرده باشد، مانند بازگرداندن مبالغ وصول شده یا صدور مجوز جدید، کمیسیون باید این اقدامات را به طور کامل و در اسرع وقت انجام دهد.

2-بررسی مجدد پرونده:

شناسایی علل نقض رأی: کمیسیون باید به دقت بررسی کند که چه عواملی باعث شده است که رأی اولیه آن در دیوان عدالت اداری نقض شود.

رفع نواقص: کمیسیون باید اقدامات لازم را برای رفع نواقص و اشتباهات موجود در روند رسیدگی قبلی انجام دهد.

اگر کمیسیون ماده 77 پس از نقض رأی در دیوان عدالت اداری، مجددا رایی علیه شهروند صادر کند، شهروند می‌تواند مجدداً به دیوان شکایت کند. در این صورت، شعبه دیوان عدالت اداری می تواند خود به اختلاف بین شهرداری و شهروند پرداخته و بدون ارجاع مجدد اختلاف به کمیسیون ماده 77، مبادرت به صدور حکم نماید.

صلاحیت کمیسیون ماده 77 در خصوص سرانه ها و قدرالسهم شهرداری

سرانه و قدرالسهم دو اصطلاح مهم در حوزه مدیریت شهری هستند که اغلب با هم اشتباه گرفته می‌شوند، اما تفاوت‌های مشخصی دارند. این دو مفهوم به منابع مالی‌ای اشاره دارند که شهرداری‌ها برای اجرای پروژه‌های عمرانی و خدماتی خود از منابع مختلف تأمین می‌کنند. به طور کلی، کمیسیون ماده 77 به طور مستقیم به اختلافات در خصوص سرانه‌ها و قدرالسهم شهرداری رسیدگی نمی‌کند.

کمیسیون ماده 77 عمدتاً برای رسیدگی به اختلافات بین شهروندان و شهرداری در خصوص میزان و نوع عوارضی که شهرداری از شهروندان دریافت می‌کند، تشکیل شده است و سرانه‌ها و قدرالسهم‌ها ماهیت حقوقی متفاوتی با عوارض دارند. اگر ادعا شود که شهرداری در تعیین یا وصول سرانه‌ها و قدرالسهم‌ها مرتکب تخلف اداری شده است، می‌توان به دیوان عدالت اداری شکایت کرد.

با توجه به تخصصی و فنی بودن موضوع اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 و مطرح شدن موارد متنوعی در پروسه رسیدگی به این دعوا، مشاوره با یک وکیل متخصص و ارائه وکالت به ایشان می تواند موجب پیشگیری از متضرر شدن شهروند معترض به رای باشد. دکتر مصطفی جعفری سنوات مدیدی را به شکل تخصصی به مشاوره و وکالت در دعاوی مرتبط با شهرداری پرداخته و در زمینه اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 نیز دارای تجارب موفقی می باشد که ذیلا نمونه برخی از آراء مأخوذه توسط ایشان با موضوع الزام شهرداری به صدور پروانه ارائه داده می شود.

برای مشاوره با وکیل متخصص شهرداری کلیک نمائید

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص شهرداری

وکیل الزام به صدور پروانه ساخت

از نظر وکیل متخصص دعاوی شهرداری، صدور پروانه ساخت یکی از مهم‌ترین مراحل ساخت و ساز هر بنایی است. این پروانه، مجوزی است که شهرداری به مالک زمین یا متقاضی ساخت می‌دهد تا بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی، اقدام به ساخت و ساز نماید. از طرف دیگر صدور پروانه ساخت یکی از حقوق مسلم شهروندان است و شهرداری مکلف است در چارچوب قوانین و مقررات، نسبت به صدور آن اقدام نماید. وکیل دعاوی شهرداری در فرآیند الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت با دلایلی به شرح ذیل از سوی شهرداری در جهت عدم صدور پروانه ساخت مواجه می شود.

1-دلایل عدم صدور پروانه ساخت توسط شهرداری

شهرداری‌ها به دلایل مختلفی ممکن است از صدور پروانه ساخت خودداری کنند. در این بخش به برخی از مهم‌ترین دلایل این امر به طور مفصل‌تر می‌پردازیم:

1-1-دلایل مرتبط با ملک و زمین

عدم تطابق نقشه‌های ارائه‌شده با ضوابط شهرسازی: نقشه‌های ساختمانی باید با ضوابط و مقررات شهرسازی از جمله تراکم، ارتفاع، عقب‌نشینی و … مطابقت داشته باشند. هرگونه مغایرت در این زمینه می‌تواند منجر به عدم صدور پروانه شود.

عدم ارائه سند مالکیت معتبر: ارائه سند مالکیت معتبر و به نام متقاضی، یکی از الزامات صدور پروانه ساخت است. در صورت وجود هرگونه مشکل در سند مالکیت، شهرداری از صدور پروانه خودداری خواهد کرد.

قرارگیری ملک در حریم قانونی رودخانه‌ها، معابر، اماکن تاریخی و…: ساخت و ساز در حریم قانونی رودخانه‌ها، معابر، اماکن تاریخی و سایر مناطق حفاظت شده ممنوع است.

عدم رعایت قوانین مربوط به بافت تاریخی: در مناطق بافت تاریخی، قوانین و مقررات خاصی برای ساخت و ساز وجود دارد که باید به دقت رعایت شوند.

عدم رعایت قوانین مربوط به مناطق حفاظت شده محیط زیست: در مناطق حفاظت شده محیط زیست، محدودیت‌های خاصی برای ساخت و ساز وجود دارد.

1-2-دلایل مرتبط با طرح‌های شهری

قرارگیری ملک در طرح‌های توسعه شهری: اگر ملکی در طرح‌های توسعه شهری مانند طرح تفصیلی یا طرح جامع قرار گرفته باشد و هنوز این طرح‌ها اجرایی نشده باشد، شهرداری ممکن است از صدور پروانه ساخت خودداری کند.

تغییر کاربری زمین: تغییر کاربری زمین از مسکونی به تجاری یا صنعتی و بالعکس، نیاز به اخذ مجوزهای خاصی دارد و در صورت عدم اخذ این مجوزها، شهرداری از صدور پروانه ساخت خودداری خواهد کرد.

1-3-دلایل مرتبط با متقاضی

عدم پرداخت عوارض و هزینه‌های مربوطه: متقاضی باید تمامی عوارض و هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساخت را پرداخت نماید. عدم پرداخت این هزینه‌ها می‌تواند دلیل عدم صدور پروانه باشد.

عدم رعایت قوانین ساخت و ساز: متقاضی باید به تمامی قوانین و مقررات ساخت و ساز از جمله قوانین نظام مهندسی و کنترل ساختمان پایبند باشد.

عدم معرفی مهندس ناظر: معرفی مهندس ناظر از سوی متقاضی، یکی از الزامات صدور پروانه ساخت است.

1-4-دلایل دیگر

عدم رعایت ضوابط ایمنی ساختمان:  طرح‌های ساختمانی باید از نظر ایمنی ساختمان مورد تایید قرار گیرند.

اختلافات مالکیتی:  در مواردی که اختلافات مالکیتی بر روی زمین وجود داشته باشد، شهرداری ممکن است از صدور پروانه خودداری کند.

عدم رعایت ضوابط مربوط به پارکینگ:  متقاضی باید برای ساختمان خود پارکینگ کافی در نظر بگیرد و این موضوع باید در طرح‌های ساختمانی مشخص شود.

2-تکلیف شهرداری در صدور پروانه ساخت از منظر مقررات قانونی

۱. به صراحت بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۱/ ۰۴/ ۱۳۳۴، از جمله وظایف شهرداری‌ها صدور پروانه برای کلیه ساختمان‌ هایی است که در شهر واقع شده است. ماده صد قانون شهرداری نیز ضمن تأکید بر لزوم صدور پروانه ساختمانی در محدوده شهر توسط شهرداری، صدور پروانه ساختمانی جهت املاک و اراضی واقع در حریم شهر را نیز در صلاحیت شهرداری ذکر نموده است. ۲. مطابق ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۰۱/ ۰۲/ ۱۳۹۴، «شهرداری ها مکلفند حداکثر تا یک هفته پس از پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض به  صورت نسیه نسبت به صدور و تحویل پروانه ساختمان متقاضی اقدام نمایند.» ۳. مستفاد از ماده ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مصوب ۲۲/ ۱۲/ ۱۳۵۱ و آراء وحدت رویه شماره ۷۹ مورخ ۱۶/ ۰۷/ ۱۳۷۳ و شماره ۱۲۲۷-۱۲۲۴ مورخ ۰۴/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، شهرداری‌ها در صدور پروانه مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و موظف به رعایت شروط و مقررات طرح تفصیلی مصوب کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران  می‌باشند. ۴. برابر رأی وحدت رویه شماره ۵۵۶ مورخ ۲۳/ ۰۲/ ۱۳۷۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، رسیدگی به شکایت مردم از شهرداری‌ ها در مورد خودداری ‌از صدور پروانه ساختمان در صلاحیت دیوان عدالت اداری است. ۵. مطابق رأی وحدت رویه شماره ۹۴۹-۹۴۸ مورخ ۰۵/ ۱۲/ ۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، صدور پروانه ساختماني از جمله وظايف ذاتي شهرداري است و شهرداري انجام وظيفه مذکور را نمي‌تواند به تعهدي از سوي مالک متقاضي صدور پروانه و ايفاي تعهد مذکور منوط و مشروط کند. ۶. وفق رأی وحدت رویه شماره ۳۹۹ مورخ ۰۶/ ۱۰/ ۱۳۸۹ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یـا حریم آن مکلفند قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند و وفق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون مذکور صدور پروانه برای کلیه ساختمان های مورد نظر از وظایف شهرداری‎ها شناخته شده است و اجرای این تکلیف منوط به تجویز شورای اسلامی شهر نگردیده است. 3-عدم امکان الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت در اراضی فاقد سند رسمی به طور کلی، صدور پروانه ساخت منوط به ارائه سند مالکیت رسمی است. این سند، اثبات مالکیت شخص متقاضی بر زمین مورد نظر بوده و به شهرداری این اطمینان را می‌دهد که فرد متقاضی، حق قانونی برای ساخت و ساز در آن زمین را دارد. چرا سند مالکیت رسمی برای صدور پروانه ساخت ضروری است؟ اثبات مالکیت: سند مالکیت رسمی، مدرک قانونی مالکیت بر ملک است و هر گونه معامله یا اقدامی در خصوص ملک، باید با استناد به این سند انجام شود. پیشگیری از اختلافات ملکی: با وجود سند مالکیت رسمی، اختلافات احتمالی بین افراد در خصوص مالکیت زمین کاهش می‌یابد. تعیین حدود ملک: سند مالکیت رسمی، حدود و مشخصات دقیق ملک را مشخص می‌کند و از بروز اختلاف در این زمینه جلوگیری می‌کند. تعیین کاربری زمین: سند مالکیت رسمی، در برخی موارد کاربری زمین را مشخص می‌کند و شهرداری بر اساس این کاربری، مجوز ساخت و ساز را صادر می‌کند. آیا در اراضی فاقد سند رسمی، هیچ امکانی برای اخذ پروانه ساخت وجود ندارد؟ در برخی موارد خاص و با رعایت شرایط قانونی، ممکن است شهرداری به صورت استثنائی به متقاضیانی که سند مالکیت رسمی ندارند، پروانه ساخت صادر کند. این موضوع معمولاً شامل مواردی است که متقاضی بتواند مالکیت خود را بر زمین به روش‌های دیگری اثبات کند. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۶ مورخ ۱۶/ ۰۱/ ۱۳۸۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، با توجه به اعتبار دادنامه‎های قطعی دادگاه‌های دادگستری در باب احراز وقوع معامله غیر منقول و تاریخ آن و نتیجتاً تایید و تنفیذ مالکیت شخص ذینفع و لزوم تبعیت از مدلول این نوع دادنامه‌ها، شهرداری در صورت تحقق سایر شرایط قانونی، ملکف به صدور پروانه ساختمانی است. بنابراین برای اینکه بتوان در اراضی فاقد سند رسمی، پروانه ساخت دریافت نمود نیاز به احراز مالکیت متقاضی در یکی از محاکم دادگستری تحت عنوان اثبات مالکیت، اثبات وقوع معامله و … می باشد و به صرف ارائه سند عادی نمی توان شهرداری را ملزم به صدور پروانه ساخت نمود. 4-الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت در باغات رأی وحدت رویه شماره ۲۹۴ الی ۲۹۵ مورخ ۲۲/ ۲/ ۱۳۹۷ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز مقرر می‌دارد: «نسبت به املاک با کاربری باغ به موجب مصوبه مورخ ۷/ ۹/ ۱۳۷۹ شورای عالی شهرسازی و معماری، هر گونه ساخت و ساز در این گونه املاک ممنوع اعلام شده است و صدور پروانه ساختمانی منوط به تغییر کاربری ملک از سوی کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری است.» 5-الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت در املاک مشاع در خصوص اراضی و املاک مشاع، درخواست صدور پروانه می‌بایست از جانب کلیه شرکاء صورت پذیرد و یا این که ملک مورد درخواست مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع ‌مصوب ۲۲/ ۰۸/ ۱۳۵۸  افراز و تفکیک شده باشد. در غیر این صورت شعب دیوان عدالت اداری از پذیرش دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت خودداری می نمایند. 6-تکلیف شهرداری به صدور پروانه ساخت در املاک واقع در طرح های توسعه شهری مطابق قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367، شهرداری ها مکلفند املاک واقع در طرح های توسعه شهری را ظرف 18 ماه از تاریخ تصویب طرح تملک کنند در غیر این صورت مالکین دارای انحاء حقوق مالکانه ازجمله ساخت بنا می باشند فلذا در صورت عدم تملک شهرداری بعد از 18 ماه، مالک می تواند درخواست صدور پروانه ساخت را بنماید تنها موضوعی که وجود دارد این است که اگر زمان اجرای طرح تا 5 سال بعد موکول شده باشد مالک تعهد می دهد که در صورت اجرای طرح در این 5 سال، حق مطالبه هزینه احداث بنا را ندارد ولی اگر زمان اجرای طرح به بیش از 5 سال بعد موکول شده باشد مالک بدون هرگونه تعهدی می تواند اقدام به احداث بنا نماید. 7-نحوه الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت نهاد قانونی الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت، دیوان عدالت اداری می باشد بنابراین سایر مراجع شبه قضائی از جمله کمیسیون ماده 100 یا کمیسیون ماده 77 صاحیت به رسیدگی به این موضوع را ندارند. اما طرح دعوا در دیوان عدالت دارای پروسه مخصوص به خود می باشد. مطابق تبصره 4 ماده 16 قانون دیوان عدالت اداری اصلاحی اردیبهشت 1402 متقاضی پروانه ساخت قبل از طرح دعوا، می بایست ابتدا با مراجعه به شهرداری و تقدیم درخواست کتبی به شهرداری و دریافت رسید و شماره ثبت، تقاضای صدور پروانه را از شهرداری نماید. با توجه به کارشکنی های شهرداری بهتر است متقاضی، درخواست خود را از طریق ارسال اظهارنامه از شهرداری مطالبه نماید. پس از درخواست متقاضی، شهرداری مدت 3 ماه فرصت برای ارائه پاسخ دارد. پس از دریافت پاسخ و یا در صورت عدم دریافت پاسخ، پس از گذشت 3 ماه متقاضی می تواند با تقدیم دادخواست، از دیوان عدالت اداری تقاضای الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت را نماید. لازم به ذکر است فرصت متقاضی برای طرح دعوا 6 ماه پس از دریافت پاسخ و یا انقضای فرجه 3 ماهه شهرداری در صورت عدم دریافت پاسخ می باشد و در صورت سپری شدن مدت 6 ماه، متقاضی می بایست مجددا پروسه فوق الذکر را طی نماید. با توجه به تخصصی و فنی بودن موضوع الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت و مطرح شدن موارد متنوعی در پروسه رسیدگی به این دعوا، مشاوره با یک وکیل متخصص و ارائه وکالت به ایشان می تواند موجب پیشگیری از متضرر شدن متقاضی صدور پروانه ساخت باشد. دکتر مصطفی جعفری سنوات مدیدی را به شکل تخصصی به مشاوره و وکالت در دعاوی مرتبط با شهرداری پرداخته و در زمینه الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت نیز دارای تجارب موفقی می باشد که ذیلا نمونه برخی از آراء مأخوذه توسط ایشان با موضوع الزام شهرداری به صدور پروانه ارائه داده می شود. برای مشاوره با وکیل متخصص شهرداری کلیک نمائید

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دعاوی اجاره

1-وکیل دعاوی اجاره کیست ؟

وکیل دعاوی اجاره به وکیلی اطلاق می‌شود که دارای معلومات کافی در خصوص حقوق موجر و مستاجر بوده و با کسب تجربه و حضور در دعاوی مرتبط با اجاره، دارای دانش و تخصص در این زمینه باشد. وکیل متخصص اجاره گاهی وکیل موجر و گاهی وکیل مستاجر می‌شود بنابراین می‌بایست هم در خصوص حقوق موجر و هم نسبت به حقوق مستاجر واجد اطلاعات کافی در جهت پیشبرد دعوا در مراجع قضایی باشد.

۲- تقسیم بندی دعاوی اجاره

وکیل متخصص اجاره خوب می‌داند هرچند در قانون، کاربری های متعددی برای املاک پپیش بینی شده است اما در یک تقسیم بندی کلی دعاوی مرتبط با اجاره به دعاوی اجاره مسکونی و دعاوی اجاره تجاری تقسیم می شود چراکه قانونگذار درخصوص اجاره املاک نسبت به املاک مسکونی و تجاری مبادرت به قانونگذاری کرده است و هریک از این دسته های اجاره دارای دعواهای مشخص و عناوین تعیین شده در رویه قضائی می باشد.

3-منابع قانونی دعاوی مرتبط با اجاره

قانون مادر نسبت به اجاره املاک، قانون مدنی می باشد که در همه قراردادهای اجاره، حسب مورد برخی از مواد  آن حاکم است. اما در طول زمان، قانونگذار نسبت به برخی از قراردادهای اجاره اقدام به قانونگذاری خاص نموده است به عنوان مثال درخصوص قرارداد اجاره املاک تجاری، قانونگذار اقدام به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 نموده و با تاسیس نهادی با عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت، درخصوص روابط طرفین قانونگذاری کرده است. به نحوی که به عنوان مثال با انقضای موعد قرارداد، ارتباط طرفین قرارداد اجاره قطع نمی شودو مستاجر همچنان حق استفاده از مورد اجاره را دارد. همچنین قانونگذار در سال 1365 درخصوص قراردادهای داراری سند رسمی نیز مقرراتی تصویب کرده است که عبارت است از قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر که مطابق آن « از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند، در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند. »

قانون دیگر، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد که در این قانون، نهاد سرقفلی به صراحت مورد پیش بینی قرار گرفته و نسبت به آن موادی تصویب شده است و در زمان تخلیه مورد اجاره، درصورتی که مستاجر اقدام به پرداخت سرقفلی کرده باشد، موجر می بایست قیمت روز سرقفلی را به مستاجر بپردازد.

درخصوص اجاره املاک مسکونی نیز قانون مدنی و موادی از قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و آیین نامه آن به ویژه در بحث تخلیه مورد اجاره حاکم است. ناگفته نماند قانونگذار نسبت به برخی از مشاغل مثل پزشکی نیز به صراحت قانون خاصی تصویب نموده که درخصوص اجاره املاک تجاری برای پزشکی حاکم می باشد. این قانون عبارت است از قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362.

ملاحظه می شود که قوانین متعدد و پیچیده ای درخصوص روابط استیجاری در ایران حاکم است لذا اولین وظیفه وکیل امور اجاره، شناسایی قانون و ضوابط مرتبط با دعوای مطروحه است که امری پیچیده و تخصصی است.

4-شروع رابطه استیجاری 

رابطه بین موجر و مستاجر بهطرق مختلفی ایجاد می‌شود. اولین و بدیهی‌ترین راه شروع رابطه استیجاری، انعقاد قرارداد بین موجر و مستاجر است. طریق دوم، ایجاد رابطه از طریق انتقال منافع از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم است که رابطه بین موجر و مستاجر دوم و همچنین رابطه بین مستاجر اول و مستاجر دوم با یکدیگر حسب اختیار مستاجر اول در انتقال منافع قانونی دارای ضوابط و مقررات قانونی خود است. طریق سوم ایجاد رابطه استیجاری، رابطه بین وراث مستاجر و موجر است که این موضوع نیز دارای قواعد خاص خود است. همچنین انتقال ملکیت از موجر به ثالث نیز می‌تواند موجب ایجاد رابطه استیجاری بین منتقل الیه و مستاجر شود.

5-خاتمه رابطه استیجاری

در قانون، خاتمه رابطه استیجاری بین مستاجر و موجر دارای مواد متعددی است که حسب تجاری یا مسکونی بودن موضوع اجاره، شرایط متفاوتی حاکم است. در خصوص اجاره اماکن مسکونی باید گفت با انقضاء موعد اجاره و همچنین فسخ اجاره از سوی هر یک از طرفین به دلایل قانونی و قراردادی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره، عدم انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره و غیره، رابطه طرفین اجاره خاتمه می‌یابد.

در خصوص اجاره اماکن تجاری قضیه کمی متفاوت است. اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد خاتمه رابطه استیجاری بسیار دشوار و محدود به موارد مندرج در قانون از جمله انتقال منافع بدون اذن به غیر، تعدی و تفریط و غیره است که نیاز به رسیدگی قضایی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره دارد. اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد با انقضاء قرارداد، رابطه طرفین خاتمه می‌یابد و مستاجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است مگر اینکه در ابتدای قرارداد یا در اثنای قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد که در این صورت خاتمه رابطه استیجاری و تخلیه ملک از سوی مستاجر منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی از سوی موجر به مستاجر است.

6-دعاوی مرتبط با اجاره

دعاوی مختلفی در خصوص اجاره، امکان طرح در دادگاه دارد. دعاوی در خصوص تشکیل قرارداد از جمله الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و دعاوی در اثنای قرارداد اجاره از جمله الزام به انجام تعمیرات اساسی و درنهایت دعاوی مرتبط با خاتمه قرارداد از جمله دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و تخلیه به علت‌های مختلف که به جای خود بحث می‌شود.

همانطور که ملاحظه می‌شود دعاوی مرتبط با قرارداد اجاره دارای قوانین متعدد و واجد پیچیدگی‌ها و ابهامات خاص خود است که حل آنها نیاز به حضور یک شخص متخصص دارد. بنابراین ضروری است با بهره‌گیری از وکیل متخصص دعاوی اجاره در پرونده‌های خویش در پی کسب بهترین نتیجه باشید.

برای مشاوره با وکیل متخصص اجاره کلیک نمائید

 

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دعاوی اجاره

1- تعمیرات اساسی مورد اجاره

یکی از دعاوی شایع بین موجر و مستاجر به ویژه در قراردادهای اجاره اماکن تجاری بحث مربوط به تعمیرات اساسی مورد اجاره است چراکه در صورت اشتباه مستاجر در اجرای تعمیرات، ممکن است با موضوع تعدی و تفریط در مورد اجاره مواجه و در نهایت این کار موجب صدور حکم تخلیه مورد اجاره بر علیه مستاجر شود. بنابراین مستاجر درخصوص تعمیرات اساسی باید با احتیاط بیشتری عمل نماید. البته ناگفته نماند عرف قضائی در مواردی که عملیات مستاجر موجب بهتر و مطلوب تر شدن مورد اجاره شود از صدور حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط خودداری می کند.

2-منابع قانونی تعمیرات اساسی مورد اجاره

وکیل متخصص امور اجاره خوب می داند که تعمیرات اساسی مورد اجاره ابتدا در ماده 486 قانون مدنی پیش بینی شده است. برابر این ماده «تعمیرات و کلیه‌ی مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده‌ی مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد. » و سپس این موضوع درخصوص اجاره اماکن تجاری در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تصویب شده است. برابر این ماده « تعمیرات کلی واساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‏های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.»

بیشتر بدانید-سرقفلی

3-شرایط الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی

اولا اکر در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره ، مستاجر  به همین نحو موجود مورد اجاره و با همین شرایط زمان طرح دعوا ، شروع به تصرف مورد اجاره نموده و با همین کیفیت شروع به کار در مورد اجاره کرده باشد نمی تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را نماید.

ثانیا در رسیدگی به این دعوا به شغل تعیینی در اجاره نامه نیز توجه می شود بنابراین اگر شغل تعیین شده برای فعالیت در مورد اجاره، با همین وضعیت و با همین شرایط موجود قابلیت فعالیت در مورد اجاره را داشته باشد نمی توان الزام موجر به تعمیرات اساسی را مطالبه نمود.

ثالثا با توجه به استفاده قانونگذار از عبارت « تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه» مشخص است که تعمیراتی مثل گچ کاریِ ترک دیوار یا رنگ آمیزی یا گذاردن مانع برای جلوگیری از ورود آب به مغازه یا تعمیر و تعویض کرکره جزو تعمیرات کلی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده ساختمان باشد، نیست و جزو تعمیرات جزئی و مربوط به تزئین ملک بوده و تعمیری است که برای استفاده بهتر از مورد اجاره می باشد به همین دلیل تعمیر کلی و اساسی محسوب نمی شود.

رابعا مستاجر باید در حال فعالیت در مورد اجاره بوده و از آن انتفاع ببرد بنابراین اگر به عنوان مثال به علت کهولت سن و سایر مسائل، مورد اجاره را تعطیل نگاه داشته باشد نه تنها نمی تواند تقاضای الزام موجر به تعمیرات اساسی را نماید بلکه چون با تعطیل نگاه داشتن مورد اجاره به رونق کسبی آن خسارت وارد نموده است حتی می تواند با خطر تخلیه مورد اجاره مواجه گردد.

درنهایت بنا به مراتب فوق و پیچیدگی های این دعوا که برخی از آن ها در این نوشتار بیان شد به نظر می آید مراجعه به یک وکیل متبحر در اجاره می تواند موجب پیشبرد دعوا به سمت پیروزی برای مراجعه کننده باشد.

برای مشاوره با وکیل متخصص دعاوی اجاره کلیک نمائید

دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص سرقفلی

1-وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی، وکیلی است که با تجربه و تخصص در دعاوی موجر و مستاجر درخصوص سرقفلی دارای معلومات کاملی نسبت به این دعاوی بوده و می تواند با حضور در دادگاه های حقوقی در دعاوی مرتبط با سرقفلی مبادرت به طرح دعوا و دفاع از موکل خویش نموده و سعی در کسب بهترین نتیجه برای موکل خود داشته باشد.

2-تعریف سرقفلی

برای سرقفلی تعاریف متفاوتی بیان شده است اما می توان گفت سرقفلی مبلغی است که به هنگام انعقاد قرارداد اجاره، موجر از مستاجر وصول می نماید و مستاجر می تواند به نرخ عادله به هنگام تخلیه یا انتقال مورد اجاره یا اسقاط شرط از منتقال الیه یا موجر وصول نماید.

3-تفاوت سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت

حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 توسط قانونگذار پیش بینی شده است. این نهاد با سرقفلی دارای تفاوت هایی است و مهم ترین تفاوت این است که سرقفلی مبلغی است که در ابتدای قرارداد از سوی موجر به مستاجر پرداخت می شود اما حق کسب پیشه یا تجارت، حقی است که به مرور زمان و در طول فعالیت کسبی مستاجر برای وی ایجاد می گردد.

4-ارتباط بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر 1356

از منظر وکیل متخصص دعاوی سرقفلی، سوال مهمی که در ارتبط بین این دو نهاد می توان ابراز کرد این است که اگر در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مستاجر در ابتدای قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر بپردازد تکلیف مبلغ سرقفلی در زمان تخلیه ملک جه می شود؟ اکثر قضات نظر دارند مبلغ سرقفلی در حق کسب پیشه یا تجارت محاسبه شده و موجب تزاید مبلغ حق کسب می گردد و درواقع در این صورت مبلغ سرقفلی یکی از مولفه های تعیین حق کسب می شود. اما اگر به هرعلت از جمله تعدی و تفریط مستاجر، در زمان تخلیه حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت نگردد در این خصوص سه دسته نظر بین قضات وجود دارد. اول) برخی از قضات نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، همچنان مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده بدون هیچ افزایشی می باشد. دوم) برخی از قصات نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده با افزایش نرخ تورم می باشد. سوم) عده ای از قضات نیز نظر دارند در صورت از بین رفتن حق کسب به علت تخلف مستاجر، مستاجر مستحق مبلغ سرقفلی پرداخت شده به نرخ روز می باشد. این نظر آخر طرفداران کمی دارد.

5-طرق ایجاد حق سرقفلی در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

وکیل دعاوی سرقفلی خوب می داند که حق سرقفلی مطابق با قانون مصوب 1376 به دو صورت ایجاد می گردد. نخست) پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد توسط مستاجر به موجر که اصولا در این صورت در زمان تخلیه مورد اجاره مبلغ سرقفلی به نرخ عادله روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت می گردد. دوم) در صورتی که یکی از شرایط مقرر در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 در قرارداد درج شده باشد. مطابق ماده ۷- هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏ بها و تخلیه‏ عین ‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‏ مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می ‏تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید . و برابر ماده ۸- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره‏ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می‏ تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

در مورد میزان سرقفلی در خصوص مواد 7 و 8 میزان سرقفلی با رضایت طرفین تعیین می شود و در صورت اختلاف، توسط دادگاه و با ارجاع امر به کارشناس تعیین می گردد. البته ناگفته نماند این مبلغ قطعا به مراتب کمتر از مبلغ سرقفلی روز ملک مورد اجاره می باشد.

6-شرایط ایجاد سرقفلی

وکیل دعاوی سرقفلی در پاسخ به این سوال که ایجاد حق سرقفلی دارای چه شرایطی است؟ پاسخ می دهد که اولا حق سرقفلی اصولا در اماکن تجاری ایجاد می گردد و برای اماکن غیرتجاری امکان ایجاد سرقفلی میسور نیست. ثانیا حق سرقفلی نسبت به مشاغلی امکان ایجاد دارد که این مشاغل قائم به شخص نباشد مثلا در مشاغلی همچون طبابت یا وکالت که مردم به اعتبار طبیب یا وکیل و نه به اعتبار محل استغال ایشان به محل دفتر وی مراجعه می نمایند، حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت ایجاد نمی شود.

7-مرجع صالح رسیدگی به دعاوی سرقفلی

به موجب بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است؛ بنابراین اولا تمامی دعاوی مربوط به سرقفلی در صلاحیت دادکاه های حقوقی است و ثانیا در فرضی که خوانده دعوای تخلیه عین مستأجره اقدام به طرح دعوای تقابل دایر بر مطالبه سرقفلی کرده است، شورای حل اختلاف با عنایت به ماده ۲۱ قانون یاد شده نسبت به دعاوی اصلی و طاری قرار عدم صلاحیت به صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی صادر می‌کند.

8-توقیف سرقفلی

با توجه به اینکه حق سرقفلی یک حق مالی است که در مقابل آن وجه قرار می گیرد اصولا بابت مطالبات اشخاص قابل توقیف است اما مزایده و فروش آن نیاز به رضایت مالک دارد در این خصوص اداره حقوقی قوه قضائیه چنین نظر داده است.

شماره نظریه: 2222/96/7 شماره پرونده: 1641-1/3-96 تاریخ نظریه: 1396/09/20

در خصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می نماید آیا سرقفلی های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می باشد یا خیر؟

با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/06/1387، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.

در نهایت بیان می گردد درخصوص سرقفلی مباحث مفصل بسیاری نیز وجود دارد که در حوصله این بحث نمی گنجد از جمله مباحثی درخصوص مستثنیات از دین و سرقفلی، به ارث رسیدن حق سرقفلی، سرقفلی و حق شفعه، افراز و تقسیم سرقفلی و … که خوانندگان محترم را به مطالعه کتب مرتبط با سرقفلی ارجاع می دهیم.

همانطور که ملاحظه می شود مباحث و دعاوی مرتبط با سرقفلی دارای ابهامات و اختلاف نظرهای بسیاری است که دفاع در این دعاوی نیاز به تجربه و تبحر خاصی دارد بنابراین توصیه می شود در این دعاوی از وکیل متخصص دعاوی سرقفلی در جهت پیشبرد دعاوی و کسب نتیجه مدنظر بهره برید.

برای مشاوره با وکیل متخصص سرقفلی کلیک نمائید

 

 

دکتر مصطفی جعفری-وکیل اراضی و معادن

اراضی و معادن جزو مهم ترین دادرایی های هر کشوری هستند. به علت اهمیت بسیار فراوان، اراضی و معادن در قانون اساسی اکثر کشورها مورد بحث و قانونگذاری قرار گرفته است و در راستای قانون اساسی، قوانین عادی بسیاری راجع به این مقولات به تصویب قانونگذار رسیده است.اراضی و معادن عموما با قداعد حقوق عمومی در ارتباط هستند و به همین دلیل دعاوی اراضی و معادن مرتبط با دولت و نهادهای عمومی می باشند هرچند دعاوی بین اشخاص حقوقی نیز در این خصوص امکان وقوع دارند. لذا وکیل اراضی و معادن می بایست مسلط به قواعد مرتبط با دولت نیز باشد.

دکتر مصطفی جعفری-وکیل دعاوی حقوقی

وکیل حقوقی با وکیل دعاوی حقوقی به وکیلی اطلاق می شود که تخصص و تجربه کاری در دعاوی حقوقی دارد. دعاوی حقوقی طیف وسیعی دارد که در سطور آتی به آنها اشاره خواهد شد اما در تعریف دعوای حقوقی می توان گفت که به شکل کلی دعاوی هستند که در دادگاه های حقوقی رسیدگی و نسبت به آنها رای صادر می‌شود. از آنجایی که دعاوی حقوقی عموما از ارتباطات و مراودات مدنی اشخاص نشأت می گیرد وکیل متخصص حقوقی باید تسلط کافی بر قانون مدنی و قوانین و آیین نامه های مرتبط با آنها داشته باشد. البته ناگفته نماند که به دعاوی مرتبط با قانون تجارت نیز در دادگاه های حقوقی رسیدگی می شود اما با توجه به اینکه این دعاوی خود مشمول عنوان حقوق تجارت شده و قواعد مرتبط با خویش را دارد باید گفت عده‌ای از وکلا به شکل تخصصی به دعاوی تجاری پرداخته و متخصص در دعاوی تجاری می باشد. بنابراین بحث حاضر اصولا مرتبط با دعاوی حقوقی ناشی از حقوق مدنی و ارتباطات غیر تجاری اشخاص است.

دعاوی حقوقی در یک تقسیم بندی کلی به دعاوی مرتبط با اموال منقول و دعاوی مرتبط با اموال غیر منقول تقسیم می شوند لذا همانطور که دعوای مطالبه چک و مطالبه طلب جزو دعاوی حقوقی است دعاوی مرتبط با ملک و ساختمان نیز جزو دعاوی حقوقی قرار می‌گیرند که برخی از وکلا به شکل ویژه و تخصصی به وکالت در زمینه دعاوی ملکی یا اموال غیر منقول می پردازند. وکالت دعاوی ملکی خود عنوان مطلبی جداگانه است که در جای خود به بحث در مورد آن نیز پرداخته ایم.

بیشتر بخوانید وکیل ملکی

اشخاصی که قصد طرح دعوای حقوقی دارند می بایست دادخواست حقوقی خویش را تقدیم دفتر خدمات قضایی نمایند که دفتر خدمات قضایی پس از ثبت دادخواست، دعوا را به دادگاه حقوقی ارسال می نماید. دادگاه حقوقی پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین و رسیدگی به ادله طرفین، مبادرت به صدور رای می نماید. این رأی ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان است.

مهمترین عملی که وکیل متخصص در امور حقوقی در طرح دعاوی حقوقی انجام می دهد تعیین صحیح خواسته است. اگر خواسته به شکل صحیح طرح نشود دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد. مرحله بعدی دفاع، تنظیم استراتژی مناسب دفاعی و حضور در دادگاه و جلسه رسیدگی است. در جلسه رسیدگی، وکیل دعاوی حقوقی می بایست قوانین و مدارک موجود را به نحوی به نفع موکل تفسیر نماید که قاضی دادگاه قانع شود رای به نفع موکل صادر نماید. اصولا بر خلاف دعاوی کیفری که قاضی دادگاه کیفری هرگونه تحقیقی برای احراز واقعیت می‌نماید در دعاوی حقوقی، قاضی دادگاه حقوقی عموما بر اساس مدارک و مستندات طرفین و استدلال‌های وکیل طرفین مبادرت به صدور رای می نماید. بنابراین واجب است شهروندان محترم با تحقیق کامل نسبت به توانایی های وکیل متخصص حقوقی اقدام به اعطای وکالت نموده و منتظر کسب نتیجه دلخواه باشند.

برخی از دعاوی مهم و پرتکرار حقوقی عبارتند از:

۱-دعاوی مرتبط با قراردادها

الزام به ایفای تعهد
تایید فسخ قرارداد
اعلام بطلان قرارداد
تایید انفساخ قرارداد
اثبات هبه
تایید رجوع از هبه
اثبات وقوع بیع
اثبات مالکیت
تایید اقاله
مطالبه خسارت
اثبات حق انتفاع
اثبات حق ارتفاق
استرداد ثمن معامله
استرداد سند
الزام به تنظیم سند خودرو و موتورسیکلت
الزام به فک پلاک و تعویض پلاک خودرو و موتورسیکلت

۲-دعاوی مرتبط با وجوه نقد و طلب

مطالبه وجه چک
مطالبه وجه سفته
مطالبه ارز خارجی
استرداد لاشه چک
اثبات ابراء دین
ابطال چک

۳-دعاوی مربوط به امور حسبی

مطالبه سهم الارث
تقسیم ترکه
ابطال تقسیم نامه
تحریر ترکه
درخواست عزل قیم
درخواست تعیین قیم
عزل وصی از وصایت
صدور حکم موت فرضی
درخواست صدور حکم رشد
حجر
رفع حجر
تنفیذ وصیت نامه
ابطال وصیت نامه

۴-دعاوی مرتبط با وقف

اثبات وقفیت
درخواست صدور حکم تولیت
اعتراض به نظریه هیئت تحقیق اداره اوقاف
ابطال وقف نامه
عزل ناظر
عزل متولی

برای مشاوره با وکیل متخصص دعاوی حقوقی کلیک نمائید

دکتر مصطفی جعفری-وکیل دادگاه های حقوقی و کیفری

رسیدگی به دعاوی اشخاص اعم از حقوقی و کیفری اصولا در دادگاه های عمومی صورت می گیرد مگر اینکه در قانون، مرجع خاصی برای رسیدگی به برخی از دعاوی پیش بینی شده باشد. سابق بر این دادگاه های عمومی به دو دسته دادگاه های عمومی حقوقی و دادگاه های عمومی جزائی تقسیم بندی می شدند که امروزه به جای دادگاه های عمومی جزائی، دادگاه های کیفری 2 در حال رسیدگی به دعاوی اشخاص می باشند. دادگاه های عمومی حقوقی همانطور که از نام آن پیداست به دعاوی حقوقی بین اشخاص رسیدگی می نمایند و دادگاه های کیفری به دعاوی کیفری اشخاص رسیدگی می نمایند. با توجه به اینکه صلاحیت ها و نحوه رسیدگی و همچنین مراحل رسیدگی در هر یک از دادگاه های حقوقی و کیفری متفاوت از یکدیگر است بنابراین در ادامه، رسیدگی هر یک از دادگاه های حقوقی و کیفری به شکل جداگانه مورد بحث قرار می گیرد. با کلیک بر روی هریک از گزینه های زیر، مطالب مربوط به هریک از دادگاه های حقوقی و کیفری را به نحو جداگانه مورد مطالعه قرار دهید.

وکیل دادگاه حقوقی

وکیل دادگاه کیفری

برای مشاوره با وکیل متخصص دادگاه حقوقی و کیفری کلیک نمائید