تملک املاک توسط نهادهای عمومی و دولتی از جمله فرآیندهایی است که در نظام حقوقی ایران به دلایل متعددی نظیر طرحهای عمرانی، توسعه شهری یا منافع عمومی انجام میگیرد. با این حال، در بسیاری از موارد، بهای ملک تملکشده با تأخیر به مالک پرداخت میشود و این تأخیر منجر به ورود خسارات مالی و کاهش ارزش اقتصادی دارایی اشخاص میگردد.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که آیا مالک حق دارد بابت این تأخیر، خسارت مطالبه کند؟ مبنای حقوقی این جبران چیست و در عمل چگونه اجرا میشود؟ در این مقاله، به صورت تحلیلی و نظاممند به این پرسشها پاسخ داده میشود.
مبانی حقوقی تملک اراضی توسط دولت و نهادهای عمومی
نخست باید دانست که تملک اراضی خصوصی توسط دولت تنها در صورت وجود قانون و رعایت تشریفات مقرر امکانپذیر است. مطابق با اصل ۴۷ و ۴۸ قانون اساسی، مالکیت شخصی محترم شمرده شده و سلب آن جز با پرداخت عوض و در چارچوب قانون مجاز نیست.
در قوانین عادی نیز از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی و عمرانی دولت مصوب ۱۳۵۸، شرایط دقیق تملک، ارزیابی بها و پرداخت قیمت تعیین گردیده است. بر این اساس، دولت مکلف است قبل از تصرف ملک، بهای عادله آن را به مالک بپردازد یا در حساب سپرده ودیعهگذاری کند.
با وجود این تصریح قانونی، در بسیاری از پروندهها، پرداخت بها ماهها یا حتی سالها پس از تصرف انجام میشود؛ موضوعی که باعث ایجاد اختلاف و طرح دعاوی متعددی در دادگاهها شده است.
مفهوم خسارت تأخیر در پرداخت و تمایز آن از خسارت تأخیر تأدیه
خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت بهای ملک تملکشده از منظر حقوقی، ماهیتی متفاوت از خسارت تأخیر تأدیه دارد. در واقع، در مورد املاک تملکشده، مالک مبلغی را از دولت طلبکار است که معادل بهای روز ملک محسوب میشود، اما در صورت تأخیر در پرداخت، ارزش واقعی این مبلغ کاهش مییابد.
بنابراین، هدف از مطالبه خسارت در اینجا، جبران کاهش ارزش پول و محرومیت مالک از منافع مشروع خود است نه تنبیه طرف مقابل. این تمایز در رویه قضایی نیز مورد توجه قرار گرفته و دیوان عدالت اداری در آرای مختلف، بر امکان مطالبه چنین خسارتی تأکید کرده است.
در نتیجه، ماهیت این خسارت، جبران ضرر واقعی و مستقیم مالک است که به واسطه تأخیر دستگاه اجرایی در ایفای تعهد به پرداخت قیمت ایجاد میشود.
مستندات قانونی جبران خسارت در تأخیر پرداخت بهای ملک
در قوانین ایران، هرچند نص صریحی در خصوص پرداخت خسارت تأخیر در تملک وجود ندارد، اما مبانی عامی چون مواد ۲۲۰، ۲۲۱ و ۲۲۲ قانون مدنی و اصل لزوم وفای به عهد، چنین حقی را برای مالک به رسمیت میشناسند.
علاوه بر این، ماده ۱۱ قانون مسئولیت مدنی، دولت را در صورت ورود زیان به اشخاص، موظف به جبران خسارت میداند. بنابراین، تأخیر در پرداخت بهای ملک که منجر به تضییع حق مالک میشود، مصداقی از تقصیر اداری محسوب میگردد.
همچنین، رویه قضایی دیوان عدالت اداری و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه نیز بر همین مبنا، دستگاههای اجرایی را مکلف به پرداخت خسارت متناسب با مدت تأخیر دانستهاند.
نقش کارشناسی رسمی دادگستری در تعیین میزان خسارت
در پروندههای مربوط به تملک، تعیین میزان خسارت معمولاً به نظر کارشناس رسمی دادگستری واگذار میشود. کارشناس باید با در نظر گرفتن نرخ تورم، ارزش روز ملک و مدت زمان تأخیر، مبلغ دقیق خسارت را برآورد کند.
روش کارشناسی معمولاً بر مبنای محاسبه تفاوت ارزش روز ملک در زمان تصرف و زمان پرداخت است. گاهی نیز شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی (CPI) به عنوان مبنا مورد استفاده قرار میگیرد.
در هر حال، نظر کارشناسی باید مستدل، مستند و متناسب با عرف اقتصادی باشد تا دادگاه بتواند بر اساس آن حکم عادلانهای صادر کند.
رویه قضایی در خصوص مطالبه خسارت تأخیر در تملک املاک
رویه قضایی ایران طی سالهای اخیر به سمت پذیرش جبران خسارت ناشی از تأخیر در پرداخت حرکت کرده است. دیوان عدالت اداری در آرای متعددی، پرداخت بهای ملک پس از چند سال از تصرف را مغایر با اصل عدالت دانسته و حکم به پرداخت خسارت صادر کرده است.
برای مثال، در رأی شماره ۳۲۴ مورخ ۱۳۹۹، دیوان اعلام کرده است: «تأخیر دستگاه اجرایی در پرداخت بهای ملک تملکشده، موجب ورود ضرر مسلم به مالک بوده و مستوجب جبران است.» این رویکرد نشاندهنده توسعه مفهوم عدالت جبرانی در نظام اداری کشور است.
با وجود این، برخی محاکم هنوز در تطبیق نوع خسارت با مبانی قانونی دچار اختلافنظرند و همین امر ضرورت اصلاح و تبیین صریحتر قوانین را ایجاب میکند.
چالشها و موانع اجرای احکام خسارت تأخیر پرداخت
اگرچه آرای متعددی در حمایت از مالکین صادر شده، اما اجرای این احکام گاه با موانع بودجهای و اداری روبهرو است. دستگاههای اجرایی معمولاً به دلیل کمبود اعتبارات عمرانی یا محدودیتهای مالی، از اجرای سریع حکم خودداری میکنند.
از سوی دیگر، روند طولانی دادرسی و ارجاعهای مکرر کارشناسی باعث میشود تا مالک برای دریافت حق خود سالها منتظر بماند. این وضعیت نهتنها ناقض اصل عدالت است، بلکه اعتماد عمومی به نظام حقوقی را نیز تضعیف میکند.
راهکار منطقی برای رفع این چالش، پیشبینی سازوکار قانونی مشخص برای پرداخت خسارت تأخیر در بودجههای سالانه دستگاهها و اعمال ضمانت اجرایی قویتر است.
پیشنهادهای اصلاحی و راهکارهای حقوقی برای پیشگیری از تأخیر
پیشنهاد نخست، اصلاح قانون نحوه تملک اراضی است تا پرداخت بهای ملک ظرف مهلت معین و با ضمانت اجرایی مالی الزامی گردد. این امر مانع از تعلل دستگاههای اجرایی در پرداخت میشود.
پیشنهاد دوم، ایجاد صندوقی ملی برای جبران خسارات ناشی از تأخیر پرداختها است تا در صورت بروز تأخیر، مبلغ خسارت فوراً از محل این صندوق پرداخت گردد و سپس از دستگاه مقصر وصول شود.
در نهایت، ارتقای شفافیت مالی، الزام به درج زمان پرداخت در قراردادهای تملک و آموزش مدیران حقوقی نهادها از دیگر اقدامات مؤثر در کاهش دعاوی و رعایت حقوق مالکین است.
کلام پایانی
تأخیر در پرداخت بهای ملک تملکشده نهتنها موجب تضییع حق مالک، بلکه نقض اصل عدالت جبرانی است. با استناد به قوانین مدنی، مسئولیت مدنی دولت و آرای دیوان عدالت اداری، مالکین میتوانند مطالبه خسارت ناشی از تأخیر را به عنوان حقی قانونی دنبال کنند. اصلاح قانون نحوه تملک اراضی، الزام دستگاهها به پرداخت بهموقع و پیشبینی ضمانتهای اجرایی مؤثر، از مهمترین گامها برای تحقق عدالت در این حوزه بهشمار میرود.
اگر درگیر پروندهای مربوط به تملک ملک و تأخیر در پرداخت بهای آن هستید، پیشنهاد میکنیم با وکیل متخصص در امور تملک و دیوان عدالت اداری مشورت کنید تا از حقوق قانونی خود بهطور کامل دفاع نمایید.
برای دریافت مشاوره تخصصی و رایگان اولیه با کارشناس متخصص ما (دکتر مصطفی جعفری) همین حالااقدام کنید و گام نخست را برای بازپسگیری حق قانونی خود بردارید.