دکتر مصطفی جعفری-وکیل متخصص دعاوی اجاره
1-وکیل دعاوی اجاره کیست ؟
وکیل دعاوی اجاره به وکیلی اطلاق می‌شود که دارای معلومات کافی در خصوص حقوق موجر و مستاجر بوده و با کسب تجربه و حضور در دعاوی مرتبط با اجاره، دارای دانش و تخصص در این زمینه باشد. وکیل متخصص اجاره گاهی وکیل موجر و گاهی وکیل مستاجر می‌شود بنابراین می‌بایست هم در خصوص حقوق موجر و هم نسبت به حقوق مستاجر واجد اطلاعات کافی در جهت پیشبرد دعوا در مراجع قضایی باشد.
۲- تقسیم بندی دعاوی اجاره
وکیل متخصص اجاره خوب می‌داند هرچند در قانون، کاربری های متعددی برای املاک پپیش بینی شده است اما در یک تقسیم بندی کلی دعاوی مرتبط با اجاره به دعاوی اجاره مسکونی و دعاوی اجاره تجاری تقسیم می شود چراکه قانونگذار درخصوص اجاره املاک نسبت به املاک مسکونی و تجاری مبادرت به قانونگذاری کرده است و هریک از این دسته های اجاره دارای دعواهای مشخص و عناوین تعیین شده در رویه قضائی می باشد.
3-منابع قانونی دعاوی مرتبط با اجاره
قانون مادر نسبت به اجاره املاک، قانون مدنی می باشد که در همه قراردادهای اجاره، حسب مورد برخی از مواد آن حاکم است. اما در طول زمان، قانونگذار نسبت به برخی از قراردادهای اجاره اقدام به قانونگذاری خاص نموده است به عنوان مثال درخصوص قرارداد اجاره املاک تجاری، قانونگذار اقدام به تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 نموده و با تاسیس نهادی با عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت، درخصوص روابط طرفین قانونگذاری کرده است. به نحوی که به عنوان مثال با انقضای موعد قرارداد، ارتباط طرفین قرارداد اجاره قطع نمی شودو مستاجر همچنان حق استفاده از مورد اجاره را دارد. همچنین قانونگذار در سال 1365 درخصوص قراردادهای داراری سند رسمی نیز مقرراتی تصویب کرده است که عبارت است از قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر که مطابق آن « از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می‌شوند، در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می‌باشد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند. »
قانون دیگر، قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد که در این قانون، نهاد سرقفلی به صراحت مورد پیش بینی قرار گرفته و نسبت به آن موادی تصویب شده است و در زمان تخلیه مورد اجاره، درصورتی که مستاجر اقدام به پرداخت سرقفلی کرده باشد، موجر می بایست قیمت روز سرقفلی را به مستاجر بپردازد.
درخصوص اجاره املاک مسکونی نیز قانون مدنی و موادی از قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و آیین نامه آن به ویژه در بحث تخلیه مورد اجاره حاکم است. ناگفته نماند قانونگذار نسبت به برخی از مشاغل مثل پزشکی نیز به صراحت قانون خاصی تصویب نموده که درخصوص اجاره املاک تجاری برای پزشکی حاکم می باشد. این قانون عبارت است از قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362.
ملاحظه می شود که قوانین متعدد و پیچیده ای درخصوص روابط استیجاری در ایران حاکم است لذا اولین وظیفه وکیل امور اجاره، شناسایی قانون و ضوابط مرتبط با دعوای مطروحه است که امری پیچیده و تخصصی است.
4-شروع رابطه استیجاری
رابطه بین موجر و مستاجر بهطرق مختلفی ایجاد می‌شود. اولین و بدیهی‌ترین راه شروع رابطه استیجاری، انعقاد قرارداد بین موجر و مستاجر است. طریق دوم، ایجاد رابطه از طریق انتقال منافع از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم است که رابطه بین موجر و مستاجر دوم و همچنین رابطه بین مستاجر اول و مستاجر دوم با یکدیگر حسب اختیار مستاجر اول در انتقال منافع قانونی دارای ضوابط و مقررات قانونی خود است. طریق سوم ایجاد رابطه استیجاری، رابطه بین وراث مستاجر و موجر است که این موضوع نیز دارای قواعد خاص خود است. همچنین انتقال ملکیت از موجر به ثالث نیز می‌تواند موجب ایجاد رابطه استیجاری بین منتقل الیه و مستاجر شود.
5-خاتمه رابطه استیجاری
در قانون، خاتمه رابطه استیجاری بین مستاجر و موجر دارای مواد متعددی است که حسب تجاری یا مسکونی بودن موضوع اجاره، شرایط متفاوتی حاکم است. در خصوص اجاره اماکن مسکونی باید گفت با انقضاء موعد اجاره و همچنین فسخ اجاره از سوی هر یک از طرفین به دلایل قانونی و قراردادی از جمله عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره، عدم انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره و غیره، رابطه طرفین اجاره خاتمه می‌یابد.
در خصوص اجاره اماکن تجاری قضیه کمی متفاوت است. اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد خاتمه رابطه استیجاری بسیار دشوار و محدود به موارد مندرج در قانون از جمله انتقال منافع بدون اذن به غیر، تعدی و تفریط و غیره است که نیاز به رسیدگی قضایی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره دارد. اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد با انقضاء قرارداد، رابطه طرفین خاتمه می‌یابد و مستاجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است مگر اینکه در ابتدای قرارداد یا در اثنای قرارداد مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد که در این صورت خاتمه رابطه استیجاری و تخلیه ملک از سوی مستاجر منوط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی از سوی موجر به مستاجر است.
6-دعاوی مرتبط با اجاره
دعاوی مختلفی در خصوص اجاره، امکان طرح در دادگاه دارد. دعاوی در خصوص تشکیل قرارداد از جمله الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و دعاوی در اثنای قرارداد اجاره از جمله الزام به انجام تعمیرات اساسی و درنهایت دعاوی مرتبط با خاتمه قرارداد از جمله دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و تخلیه به علت‌های مختلف که به جای خود بحث می‌شود.
همانطور که ملاحظه می‌شود دعاوی مرتبط با قرارداد اجاره دارای قوانین متعدد و واجد پیچیدگی‌ها و ابهامات خاص خود است که حل آنها نیاز به حضور یک شخص متخصص دارد. بنابراین ضروری است با بهره‌گیری از وکیل متخصص دعاوی اجاره در پرونده‌های خویش در پی کسب بهترین نتیجه باشید.
برای مشاوره با وکیل متخصص اجاره کلیک نمائید