تملک املاک توسط شهرداریها یکی از مهمترین و حساسترین موضوعات حقوق شهری است؛ اما زمانی که این فرایند بدون قرارداد رسمی، صرفاً با توافق شفاهی یا نوشتههای غیررسمی انجام میشود، زمینه شکلگیری اختلافات جدی و ضررهای جبرانناپذیر برای مالکین فراهم خواهد شد. بسیاری از افراد، به دلیل اعتماد بیش از حد به مأموران یا مدیران محلی، پیش از آنکه قرارداد رسمی و منطبق با قانون امضا کنند، ملک را در اختیار شهرداری قرار میدهند یا به عملیات اجرایی رضایت میدهند؛ در حالی که این اقدام میتواند تبعاتی سنگین داشته باشد.
قانونگذار در بحث تملک املاک خصوصی بهصراحت سازوکار مشخص و دقیق تعیین کرده است. از ارزیابی رسمی گرفته تا تنظیم قرارداد کتبی و پرداخت وجه، همگی باید بر اساس ضوابط قانونی صورت گیرد. هرگونه توافق خارج از این چارچوب نهتنها فاقد اعتبار است، بلکه میتواند موجب تضییع حقوق مالک و ایجاد پروندههای طولانیمدت در کمیسیونها و محاکم قضایی شود.
در این مقاله بهصورت جامع و تخصصی بررسی میکنیم که تملک شفاهی و توافقی با شهرداری چه مخاطراتی دارد، از نظر حقوقی چه اعتباری دارد و مالکین چگونه باید از حقوق خود دفاع کنند.
تملک شفاهی؛ ماهیتی فاقد اعتبار حقوقی
در نظام حقوقی ایران، هرگونه انتقال یا واگذاری حقوق مالکانه باید در قالب قرارداد کتبی و بر اساس مقررات مشخص صورت گیرد. توافق شفاهی با شهرداری یا کارکنان آن برای واگذاری زمین، ملک یا حق کسب و پیشه هیچ جایگاهی در قوانین مرتبط با تملک ندارد. قانون نحوه خرید و تملک اراضی برای اجرای طرحهای عمومی، بهطور دقیق مراحل ارزیابی، توافق، پرداخت و انتقال سند را تعیین کرده است و هر توافق شفاهی خارج از چارچوب مذکور، فاقد اثر حقوقی خواهد بود.
مشکل اساسی تملک شفاهی در نبود سند و مدرک قابل استناد است. مالکی که ملک خود را در اختیار شهرداری گذاشته، اما قراردادی رسمی ندارد، در صورتی که پرداخت وجه یا تعیین تکلیف صورت نگیرد، با دست خالی و بدون دلیل مکتوب در محاکم حاضر میشود. این وضعیت باعث میشود شهرداری بهسادگی منکر توافق شود یا مسئولیت را به بخش دیگری ارجاع دهد و اثبات ادعا برای مالک بسیار دشوار گردد.
از آنجا که شهرداری یک شخصیت حقوقی عمومی است، برای ایجاد تعهد و هرگونه توافق لازم است اسناد رسمی با امضای مقام صلاحیتدار تنظیم شود. توافق شفاهی حتی اگر با حضور مأموران یا مدیران شهرداری باشد، تا زمانی که در قالب صورتجلسه رسمی و قرارداد کتبی نباشد، تعهدی برای شهرداری ایجاد نمیکند. بنابراین، چنین توافقی در هیچ مرجع قانونی معتبر نیست و نمیتواند مستند مطالبه حق قرار گیرد.
تملک توافقی بدون رعایت تشریفات قانونی
گاه دیده میشود که شهرداری برای اجرای پروژههای عمرانی، اقدام به جلب رضایت مالکین از طریق توافقات غیررسمی میکند. این توافقات معمولاً بدون تنظیم قرارداد، بدون تعیین مبلغ کارشناسی و بدون اخذ نظریه رسمی کارشناس انجام میشود. چنین فرایندی با مقررات تملک اراضی در تعارض کامل است و حتی اگر مالک رضایت اولیه داشته باشد، این رضایت قانوناً معتبر نیست.
طبق قانون، هرگونه توافق برای تملک باید بر اساس قیمت کارشناسی رسمی دادگستری، تأمین اعتبار مالی و تنظیم قرارداد رسمی باشد. تملک توافقی بدون رعایت این اصول، حتی اگر در ظاهر با رضایت مالک انجام شود، نوعی تصرف غیرقانونی محسوب میگردد و شهرداری ملزم به رفع تصرف یا جبران خسارت خواهد بود. مراجع قضایی بارها اعلام کردهاند که توافقات غیرمستند با شهرداری فاقد آثار قانونی است.
عدم رعایت تشریفات قانونی در تملک توافقی منجر به اختلافات پیچیده و طولانی میشود. مالک ممکن است پس از ماهها یا حتی سالها، همچنان در انتظار پرداخت وجه یا تعیین تکلیف باشد، در حالی که ملک او در طرح اجرا شده و امکان بازگشت آن وجود ندارد. این وضعیت، به دلیل نبود قرارداد رسمی، حق مالک را بیش از پیش تضعیف میکند و او را در موقعیت آسیبپذیر قرار میدهد.
خطرات عملی تملک شفاهی برای مالکین
مهمترین خطر تملک شفاهی، از دست دادن کنترل بر ملک و ناتوانی در اثبات ادعا است. مالک تصور میکند شهرداری قول داده که مبلغ مشخصی پرداخت کند یا تعهدی انجام دهد؛ اما در غیاب سند مکتوب، تنها یک «قول شفاهی» باقی میماند که هیچ مرجع قانونی آن را معتبر نمیشناسد. نتیجه آن است که مالک با ملک ازدسترفته و بدون دریافت وجه عادلانه مواجه میشود.
خطر دیگر، ایجاد تغییرات فیزیکی در ملک توسط شهرداری است. اگر عملیات اجرایی آغاز شود و معبر یا پروژه روی ملک اجرا گردد، مالک حتی در صورت پیروزی در دعوا نیز نمیتواند ملک را بازگرداند و تنها حق مطالبه خسارت خواهد داشت. این موضوع باعث کاهش امکان چانهزنی و کاهش قدرت مالک در مذاکرات میشود.
از طرفی، برخی مالکین به امید دریافت امتیاز، تراکم یا تخفیف در آینده، به توافقات شفاهی تن میدهند. اما این امتیازها نیز بدون قرارداد رسمی فاقد ضمانت اجرا هستند و احتمال تغییر مدیران، سیاستها یا طرحها، عملاً مالک را بدون پشتوانه رها میکند.
جایگاه قانونی تملک املاک توسط شهرداری
قانونگذار در «قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای طرحهای عمومی» چارچوب دقیق و الزامآوری برای تملک املاک مردم توسط شهرداریها تعیین کرده است. بر اساس این مقررات، اجرای طرح باید به تصویب مراجع قانونی رسیده باشد و در طرح جامع، تفصیلی یا مصوبات شورای شهر پیشبینی شده باشد. بدون وجود چنین پشتوانهای، هیچ دستگاه عمومی (شهرداری) حق تملک املاک خصوصی را ندارد.
در فرایند قانونی تملک، عناصر زیر الزامی و غیرقابلچشمپوشی هستند:
-
ارزیابی رسمی ملک: قیمت باید توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود و هر نوع تخمین یا توافق شفاهی فاقد ارزش است.
-
تأمین اعتبار مالی: شهرداری پیش از هرگونه تملک، باید اعتبار لازم برای پرداخت قیمت کارشناسیشده را بهطور رسمی تأمین و ابلاغ کند.
-
تنظیم قرارداد رسمی: پس از موافقت مالک با قیمت کارشناسی، قرارداد کتبی با امضای مقام صلاحیتدار شهرداری الزامی است؛ هیچ صورتجلسه یا برگه غیررسمی جایگزین آن نیست.
-
حق اعتراض مالک: در صورت عدم پذیرش قیمت، موضوع باید به هیئت سهنفره کارشناسان رسمی ارجاع شود و تصمیم آن، ملاک نهایی است.
-
عدماجازه شروع عملیات قبل از تملک: شروع پروژه قبل از طی کامل فرایند تملک، از نظر قانونی تصرف غیرقانونی و قابل پیگیری است.
به همین دلیل، قوانین مرتبط با تملک تأکید دارند که هیچگونه توافق شفاهی، وعده غیررسمی یا برگه فاقد شرایط قانونی نمیتواند مبنای انتقال مالکیت یا اجرای پروژه قرار گیرد. اساس اعتبار حقوقی تملک بر قرارداد کتبی، ارزیابی رسمی و رعایت تشریفات مصرح قانونی است. هر اقدامی خارج از این چارچوب، تخلف محسوب شده و شهرداری را در معرض مسئولیت جبران خسارت قرار میدهد.
موارد رایج تخلفات در تملک شفاهی و توافقی
یکی از تخلفات رایج، توافق اولیه با مالک توسط مأموران یا پیمانکاران شهرداری بدون داشتن اختیار قانونی است. بسیاری از مالکین گمان میکنند توافق با یک کارمند کافی است، در حالی که تنها امضا و تأیید مقام رسمی شهرداری معتبر است. این اشتباه زمینهساز سوءاستفاده و بروز اختلافات فراوان میشود.
تخلف دیگر، آغاز عملیات اجرایی پیش از تملک قانونی است. شهرداری در برخی موارد، با اتکا به توافقات شفاهی، ماشینآلات را وارد ملک میکند و طرح را اجرا میکند. این عمل، تصرف عدوانی محسوب شده و خلاف اصول قانونی است.
برخی شهرداریها نیز با وعده پرداخت در آینده یا ارائه امتیازهای غیرمستند، مالکین را به امضای برگههای غیررسمی یا موافقت شفاهی ترغیب میکنند. این برگهها نه قرارداد محسوب میشوند و نه ضمانت اجرایی دارند و تنها وضعیت مالک را پیچیدهتر میکنند.
راهکارهای قانونی برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکین
مالکین باید هرگونه توافق با شهرداری را تنها در قالب قرارداد رسمی و با امضای مقام صلاحیتدار انجام دهند. کوچکترین توافق شفاهی، حتی اگر از سوی مدیران شهرداری باشد، نباید مبنای واگذاری یا تحویل ملک قرار گیرد. تا زمانی که قرارداد رسمی تنظیم نشده، مالک نباید هیچگونه تحویل یا موافقت عملی نشان دهد.
دومین راهکار، مطالبه نظریه رسمی کارشناس دادگستری است. مالک حق دارد قبل از هر توافقی، از ارزیابی کارشناسی مطلع شود و مبلغ تعیینشده را بررسی کند. همچنین باید اطمینان پیدا کند که اعتبارات لازم برای پرداخت وجه تملک تأمین شده است.
در صورت مواجهه با فشار، تهدید به اجرای طرح یا تصرف بدون قرارداد، مالک باید فوراً از طریق وکیل متخصص دعاوی شهرداری اقدام کند. طرح دعوای جلوگیری از تصرف، مطالبه خسارت یا الزام شهرداری به پرداخت قیمت کارشناسی، از جمله ابزارهای قانونی برای حفاظت از حقوق مالک است.
نقش وکیل در جلوگیری از زیان تملکهای شفاهی
پروندههای مرتبط با تملک املاک توسط شهرداری پیچیدگیهای خاصی دارد. وکیل متخصص دعاوی شهرداری با آشنایی کامل به قوانین، رویه قضایی و تجربیات واقعی پروندهها، میتواند از همان ابتدا مانع بروز خسارت شود و مسیر قانونی درست را تعیین کند.
وکیل میتواند با بررسی طرح، استعلامات، ارزیابی کارشناسی و نحوه اقدام شهرداری، از هرگونه توافق غیرقانونی یا تحمیل ضرر به مالک جلوگیری کند. همچنین در صورت بروز اختلاف، وکیل بهترین مسیر را برای طرح دعوا و احقاق حق انتخاب خواهد کرد.
حضور وکیل شهرداری باعث افزایش قدرت چانهزنی مالک میشود. شهرداریها معمولاً در برابر وکلای متخصص محتاطتر رفتار کرده و تمایل بیشتری به رعایت قانون دارند. این امر موجب تسریع در روند رسیدگی، جلوگیری از اتلاف وقت و تضمین حقوق قانونی مالک خواهد شد.
کلام پایانی
هرگونه تملک شفاهی یا توافق غیررسمی با شهرداری فاقد اعتبار بوده و میتواند مالک را در معرض خسارات سنگین و جبرانناپذیر قرار دهد.
اگر شهرداری ملک شما را بدون قرارداد رسمی در طرح قرار داده یا با شما توافق شفاهی کرده است، قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص دعاوی شهرداری مشورت کنید. ما در کنار شما هستیم تا از حقوقتان دفاع کنیم، جلوی خسارت را بگیریم و بهترین نتیجه ممکن را برایتان رقم بزنیم.
برای مشاوره فوری و بررسی پرونده، همین حالا با کارشناس متخصص ما (دکتر مصطفی جعفری)بدهید.