موضوع مطالبه عوارض از سوی شهرداری نسبت به املاکی که هیچگونه ساختوساز، تخلف یا نوسازی در آنها انجام نشده، یکی از چالشهای رایج میان شهروندان و مدیریت شهری است. بسیاری از مالکان با مراجعه به شهرداری متوجه میشوند که برای ملکشان مبالغی تحت عناوین مختلف مانند “عوارض سالیانه”، “عوارض ارزش افزوده”، “عوارض بُرجستهسازی”، یا حتی “عوارض پیشپاافتاده اما تکرارشونده” درج شده است. همین مسئله، سوالات مهمی درباره مشروعیت، مبنای قانونی و نحوه اعتراض ایجاد میکند.
در این مقاله، ابعاد قانونی و حقوقی این موضوع را بررسی کرده و به مالکان کمک میکنیم بدانند چه عوارضی قانونی است، چه عوارضی قابلیت ابطال دارد و چگونه میتوان به تصمیمات شهرداری اعتراض مؤثر کرد.
آیا ملک بدون ساختوساز نیز مشمول عوارض است؟
اصل وضع و اخذ عوارض توسط شهرداریها بر اساس قانون «تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی» و همچنین قانون «درآمد پایدار شهرداریها» تعریف شده است. شهرداریها حق دارند برای اداره شهر و ارائه خدمات شهری، عوارض مختلفی وضع کنند. با این حال، این اختیار مطلق نیست و تابع محدودیتهای قانونی، آییننامهای و مصوبات شورای شهر است.
در خصوص املاکی که هیچگونه عملیات ساختوساز در آنها صورت نگرفته، اخذ برخی عوارض اصولاً توجیه قانونی ندارد؛ زیرا بسیاری از عوارض نظیر عوارض نوسازی، عوارض صدور پروانه، عوارض تخلفات ساختمانی یا عوارض تغییر کاربری ملک، ماهیتاً وابسته به انجام عملیات فیزیکی هستند. بنابراین، مطالبه چنین عوارضی از یک ملک خالی یا زمین بایر، از اساس قابل ایراد و قابل اعتراض است.
با این وجود، برخی عوارض مانند عوارض نوسازی سالانه، عوارض خدمات شهری و عوارض پسماند در صورت وجود ساختمان یا بهرهبرداری شهری، میتواند تا حدی مبنای قانونی داشته باشد. اما ملاک، مصوبه معتبر شورا و تناسب عوارض با نوع ملک است. همین نقطه ابهام، منشأ بسیاری از اختلافات میان شهرداری و مالک میشود.
تفاوت عوارض قانونی و غیرقانونی؛ چه چیزهایی قابل مطالبه نیست؟
شهرداریها تنها در حدود اختیارات قانونی و براساس مصوبات معتبر شورای شهر میتوانند اقدام به وضع یا اخذ عوارض کنند. هر نوع عوارضی که فاقد پشتوانه قانونی باشد یا خارج از صلاحیت شورا و شهرداری وضع شده باشد، بهموجب آرای متعدد دیوان عدالت اداری، قابل ابطال و غیرقابل مطالبه است. تعیین عوارض جدید یا اخذ مبالغ اضافی بدون تصویب رسمی، مغایر اصول قانونی و خارج از اختیارات مدیریت شهری است.
در خصوص املاک فاقد هرگونه عملیات ساختمانی، شهرداری حق مطالبه بسیاری از عوارض را ندارد. از جمله این موارد:
-
عوارض مازاد تراکم
-
عوارض تغییر نقشه یا اصلاح پلان
-
عوارض تخلفات ساختمانی و جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰
-
عوارض ارزش افزوده ناشی از ساختوساز
-
عوارض نوسازیای که بر اساس وجود ساختمان محاسبه شده باشد
-
هر نوع عوارض مبتنی بر بهرهبرداری یا ایجاد بنا
این دسته از عوارض، ماهیتاً وابسته به ساختوساز هستند و در نبود بنا، از اساس موضوعیت قانونی ندارند.
با وجود محدودیتهای قانونی، برخی شهرداریها تحت عناوین جدید یا تفاسیر موسّع از مصوبات شورا، تلاش میکنند عوارضی برای املاک بایر تعیین کنند. هرچند مصوبات شورای شهر قدرت اجرایی دارند، اما چنانچه مغایر قوانین بالادستی، فاقد توجیه خدماتی یا غیرعادلانه باشند، در دیوان عدالت اداری قابل ابطال هستند. مالک میتواند با استناد به اصل قانونی بودن عوارض و عدالت مالیاتی، نسبت به این موارد اعتراض کند.
املاک بایر و عوارض سالیانه؛ چرا برخی شهرها به زمین خالی هم عوارض میبندند؟
در بسیاری از کلانشهرها، زمینهای بایر بهعنوان املاک رهاشده در نظر گرفته میشوند و شهر برای نگهداری زیرساختها، خیابانها و ایجاد شبکههای خدماترسانی هزینه میکند. برخی شوراهای شهر معتقدند که صاحبان این املاک نیز باید سهم خود را پرداخت کنند؛ حتی اگر ساختوساز نکرده باشند.
با این حال، این دیدگاه تنها زمانی مشروع است که مصوبه شورا شفاف، عادلانه و متناسب با نوع ملک باشد. عوارضی که صرفاً با هدف درآمدزایی وضع شده باشند و پشتوانه خدمات شهری نداشته باشند، معمولاً در دیوان عدالت ابطال میشوند.
نکته مهم این است که مالک باید بررسی کند آیا عوارض مطالبهشده متناسب با خدمات واقعی ارائهشده است یا خیر. بسیاری از املاک بایر هیچگونه خدمات مستقیم دریافت نمیکنند و همین مسئله در اعتراض به عوارض، کاملاً قابل استناد است.
مصوبات شورای شهر و نقش آن در تعیین عوارض؛ چه مواردی باید کنترل شوند؟
مصوبات شورای شهر، رکن اصلی در تعیین انواع عوارض شهری است. هریک از این مصوبات باید قبل از اجرا به تأیید مقامهای نظارتی برسند. اگر شهرداری به استناد مصوبهای غیرمعتبر یا ناقص اقدام به مطالبه عوارض کند، مالک حق اعتراض دارد.
در دعاوی مرتبط با املاک فاقد ساختوساز، معمولاً بررسی میشود که آیا مصوبه مورد استناد شهرداری «صریحاً» املاک بایر را مشمول کرده یا خیر. هرگونه ابهام، عدم صراحت یا تفسیر به نفع شهرداری، قابل ابطال است.
یکی از مهمترین ایراداتی که دیوان عدالت اداری به مصوبات شورا وارد میکند، «عدم رعایت عدالت مالیاتی» و «تناسب نداشتن مبلغ عوارض با نوع بهرهبرداری» است. اگر مالک بتواند این عدم تناسب را اثبات کند، نتیجه دعوا غالباً به نفع اوست.
بیشتر بخوانید! – وکیل دیوان عدالت اداری
حقوق مالک در برابر عوارض غیرمنصفانه؛ چه ادلهای مؤثر است؟
مالک این حق را دارد که از شهرداری بخواهد مستندات قانونی مطالبه عوارض را ارائه کند. شهرداری موظف است مصوبه معتبر، مبنای محاسبه و نوع خدمات ارائهشده را اعلام کند. عدم ارائه این مستندات یکی از قویترین دلایل اعتراض است.
علاوه بر این، مالک میتواند به «رویۀ قضایی»، «آرای مشابه صادرشده»، «عدم تناسب عوارض با خدمات»، «عدم ارائه خدمات»، یا «عدم صراحت مصوبه» استناد کند. این موارد در پروندههای دیوان عدالت اداری اهمیت بالایی دارند.
تهیه گزارش کارشناسی، استعلام از سازمانهای نظارتی، مقایسه با املاک مشابه و بررسی مصوبات شورا از جمله اقداماتی است که میتواند نتیجه اعتراض را بهشدت تغییر دهد. هرچه پرونده از نظر مستندات کاملتر باشد، احتمال پیروزی بیشتر است.
مسیر اعتراض به عوارض؛ از کمیسیون ماده ۷۷ تا دیوان عدالت اداری
اگر مالک با مبلغ مطالبهشده موافق نباشد، نخستین مرجع رسیدگی «کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری» است. این کمیسیون وظیفه حل اختلاف میان شهروندان و شهرداری درباره عوارض را بر عهده دارد.
در صورتی که مالک از رأی کمیسیون ماده ۷۷ رضایت نداشته باشد، میتواند موضوع را در دیوان عدالت اداری طرح کند. دیوان صلاحیت ابطال مصوبات خلاف قانون و آرای غیرمنصفانه را دارد.
با توجه به پیچیدگیهای حقوقی، ورود به این مسیر بدون وکیل متخصص ممکن است زمانبر، پرهزینه و همراه با اشتباهات جبرانناپذیر باشد. انتخاب وکیل متخصص در دعاوی شهرداری، شانس موفقیت را بهطور چشمگیری افزایش میدهد.
توصیههای حقوقی برای مالکان؛ چگونه از حق خود دفاع کنید؟
-
درخواست مستندات قانونی از شهرداری؛ شامل نوع عوارض، مبنای محاسبه، مصوبه شورا و خدمات مرتبط.
-
کنترل اعتبار مصوبات مورد استناد؛ مطمئن شوید مصوبه ابطال نشده باشد و صراحتاً شامل ملک مشابه شما باشد.
-
بررسی تناسب عوارض با نوع ملک؛ املاک بایر معمولاً بهرهبرداری ندارند و عوارض سنگین قابل اعتراض است.
-
مطالعه آرای مشابه و رویه قضایی دیوان عدالت برای تقویت استدلال پرونده.
-
مقایسه با املاک مجاور یا مشابه از نظر میزان عوارض و نوع خدمات شهری.
-
استفاده از کارشناسی رسمی برای اثبات عدم ارائه خدمات یا عدم تناسب عوارض.
-
کمک گرفتن از وکیل متخصص دعاوی شهرداری برای تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده در کمیسیون ماده ۷۷ و دیوان عدالت.
کلام پایانی
مطالبه عوارض از املاک فاقد ساختوساز، موضوعی است که به دلیل تفاوت میان اختیارات قانونی شهرداری و حقوق مالکانه شهروندان همواره محل بروز اختلاف بوده است. بررسی دقیق مصوبات شورای شهر، نوع عوارض مطالبهشده و میزان ارتباط آن با خدمات واقعی ارائهشده، نقش تعیینکنندهای در تشخیص قانونی یا غیرقانونی بودن این مطالبه دارد.
با توجه به پیچیدگی مقررات و آرای متعدد دیوان عدالت اداری در این حوزه، مالکان باید با دقت بیشتری نسبت به عوارض تعیینشده اقدام کنند و در صورت مشاهده هرگونه مغایرت قانونی، از مسیرهای قانونی نظیر کمیسیون ماده ۷۷ و دیوان عدالت اداری برای احقاق حق خود استفاده نمایند. بهرهگیری از مشاوره تخصصی یک وکیل آشنا با دعاوی شهرداری میتواند از بروز خسارات مالی جلوگیری کرده و مسیر اعتراض را کوتاهتر و اثربخشتر سازد.
اگر برای ملک بدون ساختوساز شما نیز عوارضی تعیین شده و نمیدانید قانونی است یا خیر، همین امروز با وکیل متخصص دعاوی شهرداری مشورت کنید. بررسی سریع پرونده، جلوگیری از پرداختهای غیرضروری و پیگیری اعتراض در کمیسیون ماده ۷۷ و دیوان عدالت میتواند از خسارتهای مالی سنگین جلوگیری کند.
برای دریافت مشاوره تخصصی و ارزیابی رایگان اولیه، همین حالا درخواست خود را ثبت کنید.