بررسی حقوقی تصرفات شهرداری بدون پرداخت عوض

تملک اراضی و املاک اشخاص توسط شهرداری از جمله موضوعاتی است که همواره محل اختلاف میان مردم و مدیریت شهری بوده است. در بسیاری از پرونده‌ها، مالکان با اقداماتی مواجه می‌شوند که بدون پرداخت قیمت واقعی ملک یا حتی بدون طی تشریفات قانونی، املاک آنان در طرح‌های عمومی شهرداری قرار می‌گیرد. پرسش اصلی اینجاست: آیا شهرداری می‌تواند بدون پرداخت بها، ملک شهروند را تصرف کند؟

در نظام حقوقی ایران، حقوق مالکیت جزء حقوق بنیادین شهروندان است و تنها در شرایط مشخص و از مسیرهای قانونی امکان سلب یا تحدید آن وجود دارد. با این حال، در عمل گاهی شاهد اقداماتی هستیم که این ضمانت‌ها را نادیده گرفته و موجب تضییع حقوق مالکان می‌شود. این مقاله، به صورت تخصصی به بررسی مبانی قانونی، مصادیق اختلاف‌زا و شیوه‌های دفاعی مالک در برابر تصرفات غیرقانونی شهرداری می‌پردازد.

مبانی قانونی تملک اراضی توسط شهرداری

شهرداری به عنوان یک نهاد عمومی غیردولتی، برای اجرای طرح‌های عمرانی، توسعه شهری و ایجاد زیرساخت‌ها، نیازمند تملک اراضی است. قانونگذار این اختیار را به‌طور محدود و تحت نظارت قضایی به شهرداری اعطا کرده است. بنابراین اصل بر عدم امکان تصرف خودسرانه است و هرگونه تملک باید با مجوز قانونی و رعایت مراحل مقرر انجام شود.

بر اساس اصل ۴۷ قانون اساسی و مقررات قانون مدنی، مالکیت خصوصی محترم و مصون است. شهرداری نیز مانند هر شخص حقیقی یا حقوقی دیگر مکلف به رعایت این اصل است. بنابراین هیچ نهادی (شهرداری) نمی‌تواند بدون پرداخت قیمت عادله، حقوق مالکانه افراد را نقض کند.

در مواردی که ملک در طرح‌های مصوب شهری قرار گیرد، قانون نحوه خرید و تملک اراضی برای اجرای برنامه‌های عمومی ۱۳۵۸ سازوکار تملک را پیش‌بینی کرده است. این قوانین اگرچه به شهرداری اجازه تملک می‌دهند، اما تصریح دارند که جبران خسارت یا پرداخت بها شرط قطعی و غیرقابل‌چشم‌پوشی است.

آیا شهرداری می‌تواند بدون پرداخت بها ملک را تصرف کند؟

شهرداری از نظر حقوقی تنها زمانی مجاز به تصرف ملک خصوصی است که ابتدا بهای عادله را به مالک پرداخت کرده یا مبلغ کارشناسی‌شده را در صندوق دادگستری تودیع کرده باشد. قانون‌گذار حتی برای طرح‌های ضروری و فوری نیز استثنایی بر این موضوع قائل نشده است؛ بنابراین اقدام شهرداری در ورود به ملک، ایجاد مزاحمت، تخریب دیوار یا استفاده از زمین بدون پرداخت بها، یک عمل کاملاً غیرقانونی تلقی می‌شود. در چنین شرایطی، مالک می‌تواند با استناد به اصول قانون اساسی، قانون مدنی و قانون نحوه خرید و تملک اراضی، اقدام شهرداری را به‌عنوان «تجاوز به حقوق مالکانه» مطرح و از طریق محاکم آن را پیگیری کند.

در رویه محاکم نیز عرف قضایی کاملاً روشن است. دادگاه‌ها معمولاً هرگونه تصرف بدون پرداخت بها را «تصرف غاصبانه» می‌دانند و شهرداری را ملزم به پرداخت بهای روز، خسارت تأخیر، اجرت‌المثل ایام تصرف و هزینه‌های کارشناسی می‌کنند. این موضوع حتی در مواردی که ملک در طرح عمومی قرار داشته باشد نیز صدق می‌کند؛ چرا که قرار گرفتن ملک در طرح، حق مالک را از بین نمی‌برد و شرط الزام‌آور همچنان پرداخت بها قبل از تصرف است.

• هر نوع تصرف شهرداری بدون پرداخت یا تودیع وجه، غیرقانونی و در حکم غصب است.

• مالک می‌تواند بهای روز، اجرت‌المثل و خسارات متعلقه را مطالبه کند.

• طرح داشتن ملک، مجوز تصرف بدون پرداخت بها نیست؛ تنها آغازگر فرآیند قانونی تملک است.

بیشتر بخوانید! – بررسی جبران خسارت تأخیر در پرداخت بهای املاک تملک‌شده در نظام حقوقی ایران

روند قانونی تملک ملک توسط شهرداری

اولین شرط برای تملک، «وجود طرح مصوب» است. این طرح باید در کمیسیون ماده ۵ یا شورای عالی شهرسازی تصویب شده باشد. تملک بر پایه طرح‌های غیررسمی یا شفاهی، هیچ مبنای قانونی ندارد و دادگاه آن را نمی‌پذیرد.

پس از اعلام طرح، شهرداری موظف است قیمت عادله ملک را از طریق کارشناس رسمی دادگستری تعیین کند. نظر کارشناس باید بر اساس وضعیت واقعی ملک، نوع کاربری، مساحت و قیمت روز منطقه باشد؛ نه براساس بهای منطقه‌بندی‌شده یا سلیقه‌ای.

مهم‌ترین بخش تشریفات تملک، پرداخت وجه به مالک یا تودیع آن در صندوق دادگستری است. بدون این مرحله، هرگونه تصرف (برای اجرای طرح‌های عمومی) غیرقانونی و قابل پیگرد است.

تصرف عدوانی شهرداری و حقوق مالک

اگرچه شهرداری نهاد عمومی است، اما در حوزه حقوقی تابع قواعد عمومی معاملات و مالکیت است. هرگاه بدون اجازه یا پرداخت بها وارد ملکی شود، عمل او از منظر حقوقی نوعی تصرف عدوانی محسوب می‌شود.

در این شرایط، مالک می‌تواند علاوه بر مطالبه قیمت عادله روز، اجرت‌المثل ایام تصرف و خسارت کاهش ارزش ملک را نیز مطالبه کند. در مواردی که ملک تخریب شده باشد، هزینه بازسازی و حتی هزینه فرصت نیز قابل مطالبه است.

در موارد شدید که شهرداری بدون مجوز قانونی اقدام به تخریب یا تصرف کرده باشد، مالک می‌تواند از مقام مسئول مربوطه شکایت کیفری نیز مطرح کند. گرچه این مسیر کمتر استفاده می‌شود، اما در برخی پرونده‌ها نقش بازدارنده جدی داشته است.

حقوق مالک هنگام مواجهه با تملک یا تصرف شهرداری

مالک می‌تواند نسبت به اصل طرح، نحوه اجرای آن، قیمت تعیین‌شده یا نوع برخورد شهرداری اعتراض کند. این اعتراض می‌تواند در دیوان عدالت اداری یا محاکم عمومی طرح شود.

حتی اگر شهرداری قیمت مشخصی تعیین کرده باشد، مالک حق دارد تقاضای کارشناسی مجدد کند و در صورت احراز کم‌نمایی، بهای واقعی ملک را مطالبه نماید. ملاک قیمت، زمان تصرف است نه زمان طرح.

اگر شهرداری ملک را قبل از پرداخت وجه تصرف کرده باشد، مالک حق دارد اجرت‌المثل ایام تصرف را دریافت کند. این مبلغ توسط کارشناس تعیین شده و گاهی چند برابر قیمت اولیه ملک است.

راهکارهای قانونی مالک در برابر تصرف غیرقانونی

۱. طرح دعوای خلع ید یا رفع تصرف

• امکان طرح دعوای خلع ید علیه شهرداری در صورت تصرف بدون مجوز قانونی

• قابلیت مطالبه رفع تصرف یا قلع و قمع بنا در صورت ساخت‌وساز غیرمجاز توسط شهرداری

• رسیدگی محاکم به دعاوی علیه نهادهای عمومی بر اساس قواعد عمومی مالکیت

۲. طرح دعوای مطالبه بهای روز و خسارت

• امکان مطالبه بهای عادله روز ملک در صورت تخریب، تملک یا دخل و تصرف

• مطالبه خسارت تأخیر، اجرت‌المثل و هزینه‌های کارشناسی از شهرداری

• کاربرد این دعوا در مواقعی که شهرداری ملک را تخریب یا توسعه عمرانی داده باشد

۳. شکایت به دیوان عدالت اداری

• امکان اعتراض به تصمیمات و اقدامات اداری غیرقانونی شهرداری

• طرح دعوای ابطال تصمیم یا الزام شهرداری به انجام وظایف قانونی

• مناسب برای مواردی که شهرداری به‌صورت اداری و نه فیزیکی، حق مالک را تضییع کرده باشد.

بیشتر بخوانید! – وکیل دیوان عدالت اداری

اهمیت حضور وکیل متخصص دعاوی شهرداری

پرونده‌های مربوط به تملک شهرداری معمولاً تلفیقی از قوانین خاص، مقررات شهرسازی و رویه محاکم هستند؛ بنابراین پیگیری آن‌ها بدون آشنایی تخصصی، اغلب به تضییع حقوق مالک منجر می‌شود.

وکیل شهرداری متخصص می‌تواند از ابتدا مسیر درست دعوا، نوع خواسته، مستندات لازم و راه‌های کاهش هزینه‌های دادرسی را تعیین کند. همچنین حضور وکیل در اخذ نظریه کارشناسی و اعتراض به آن بسیار مؤثر است.

شهرداری نهادی قدرتمند و دارای تیم حقوقی است. برای ایجاد توازن، حضور وکیل آشنا به پرونده‌های شهرداری ضروری است تا بتواند از حق مالک دفاعی مؤثر، مستند و نتیجه‌بخش داشته باشد.

کلام پایانی

تصرف یا تملک ملک بدون پرداخت بها، از نظر قانون هیچ‌گونه مشروعیت ندارد و شهرداری صرفاً در چارچوب قوانین خاص و پس از تأمین حقوق مالک می‌تواند وارد ملکی شود. مالکان در صورت مواجهه با تصرفات خودسرانه، ابزارهای متعدد حقوقی برای دفاع از حقوق خود در اختیار دارند. استفاده صحیح از این ابزارها و مشاوره با وکیل متخصص، مهم‌ترین عامل در جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه است.

اگر شهرداری ملک شما را بدون پرداخت بها تصرف کرده یا قصد تملک دارد، قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص دعاوی شهرداری مشورت کنید. تجربه نشان داده است که کوچک‌ترین اشتباه در مراحل اولیه، می‌تواند باعث از دست رفتن بخش زیادی از حقوق مالکانه شود.
برای دریافت مشاوره فوری، ارزیابی رایگان پرونده و پیگیری حرفه‌ای می‌توانید همین حالا با کارشناس تخصصی دکتر مصطفی جعفری تماس بگیرید.