ارتباط میان شهروندان و شهرداری، رابطهای حقوقی و مبتنی بر قوانین خاص شهرسازی است. در بسیاری موارد، شهرداری بهعنوان یک نهاد عمومی میتواند علیه اشخاص حقیقی یا حقوقی طرح دعوا کند؛ اما این اقدام تنها در شرایطی مشخص و بر اساس اختیارات قانونی مجاز است. از سوی دیگر، آگاهی شهروندان از حقوق دفاعی خود میتواند از بروز خسارات، جرایم سنگین و اجراهای ناگهانی جلوگیری کند.
این مقاله با هدف تبیین زمانهایی که شهرداری حق شکایت دارد و همچنین راهکارهای عملی دفاع از شهروندان تدوین شده است تا مخاطبان بتوانند تصویر روشنتری از حدود اختیارات شهرداری و حقوق قانونی خود بهدست آورند.
۱. مواردی که شهرداری حق طرح دعوا دارد!
یکی از اصلیترین مواردی که شهرداری میتواند علیه مالک طرح شکایت کند، ساختوساز غیرقانونی است. هرگونه احداث بنا بدون دریافت پروانه معتبر، تغییر کاربری بدون مجوز یا افزایش طبقات بیش از حد مجاز، از مصادیق تخلف ساختمانی است. این موارد معمولاً در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بررسی میشود، اما در شرایطی که تخلف ادامهدار باشد، شهرداری میتواند مستقیماً به مراجع قضایی مراجعه کند. ادامه این روند ممکن است منجر به صدور رأی قلع بنا، جریمه سنگین یا حتی پلمب ساختمان شود. بنابراین شهروندان باید قبل از هر عملیات عمرانی از مقررات مرتبط مطلع باشند تا از ورود به مسیر شکایت جلوگیری شود. در نهایت، در صورت بروز اختلاف، نقش وکیل متخصص در دعاوی شهرداری اهمیت زیادی در کاهش تبعات تخلفات دارد.
اگر شخصی بخشی از معبر، پیادهرو، فضای سبز یا ملک عمومی را تصرف کند، شهرداری اختیار دارد علیه وی شکایت کیفری یا حقوقی مطرح کند. این تصرفات حتی اگر ناخواسته و بر اثر اشتباه در حد و مرزها صورت گرفته باشد، باز هم از منظر شهرداری تخلف محسوب میشود. شهرداری معمولاً ابتدا اخطار رفع تصرف صادر میکند و در صورت بیتوجهی مالک، موضوع را به مرجع قضایی ارجاع میدهد. مالک باید در این مرحله با مستندات ثبتی و کارشناسی دقیق از خود دفاع کند تا از صدور رأی تخریب یا رفع تصرف جلوگیری شود.
در مواردی که مالک از پرداخت عوارض نوسازی، کسب و پیشه، بهای خدمات یا عوارض تغییر کاربری خودداری کند، شهرداری میتواند نسبت به مطالبه این مبالغ طرح شکایت کند. این نوع دعاوی معمولاً جنبه مالی دارد و در صورت طولانیشدن بدهی، شامل جرایم تأخیر و هزینه دادرسی نیز خواهد شد. در چنین مواردی بررسی دقیق فیشها، اصلاح محاسبات اشتباه و درخواست تقسیط میتواند بهترین مسیر دفاعی باشد.
۲. محدودیتهای قانونی شهرداری در طرح دعوا
-
لزوم رعایت صلاحیت کمیسیونهای تخصصی:
شهرداری پیش از مراجعه به دادگاه موظف است موضوع را در کمیسیونهای مرتبط مانند کمیسیون ماده ۱۰۰ و کمیسیون ماده ۷۷ مطرح کند و عدم رعایت این روند میتواند موجب ابطال دعوا شود.
-
ممنوعیت اقدام خودسرانه و بدون اخطار قبلی:
شهرداری باید پیش از هر اقدام حقوقی، اخطار کتبی و رسمی به مالک ارسال کند و هرگونه اقدام بدون اطلاعرسانی کافی، قابل اعتراض و استناد دفاعی است.
-
نیاز به ارائه دلایل و مدارک معتبر:
شهرداری تنها زمانی حق طرح دعوا دارد که دلایل و مستندات قانونی و کارشناسی کامل ارائه کند و در صورت فقدان یا ضعف مدارک، مالک میتواند تقاضای رد دعوا کند.
۳. دفاع در برابر شکایات مربوط به ساختوساز غیرمجاز
بسیاری از پروندههای مرتبط با ساختوساز غیرمجاز بر اساس گزارش مأموران شهرداری شکل میگیرد. چنانچه مالک بتواند نادرستبودن یا عدم دقت گزارش را ثابت کند، دعوای شهرداری تضعیف میشود. برای مثال ارائه عکسهای زمانبندیشده، ارائه مجوزهای معتبر و تطبیق پروانه ساخت با عملیات اجرا میتواند نقش مهمی در دفاع داشته باشد.
در برخی موارد، تخلف قابل اصلاح است و کمیسیون ماده ۱۰۰ بهجای حکم تخریب، رأی به پرداخت جریمه صادر میکند. اگر مالک بتواند اثبات کند که سازه استحکام کافی دارد یا تخلف ناخواسته بوده، احتمال صدور مجازات سبکتر بیشتر میشود. مشاوره با وکیل متخصص میتواند مسیر دفاع را منطقیتر کرده و از خسارات مالی سنگین جلوگیری کند.
اگر ادعای شهرداری مبنی بر تجاوز به معبر صحت نداشته باشد، مالک میتواند با ارائه مدارک ثبتی، نقشهبرداری کارشناسان رسمی و مدارک قدیمی از خود دفاع کند. در موارد زیادی ثابت شده که اشتباه محاسباتی یا نبود تطابق میان سند و طرح تفصیلی باعث شکلگیری شکایت شده است. بررسی دقیق اسناد میتواند مسیر پرونده را بهطور کامل تغییر دهد.
۴. دفاع در برابر ادعای تصرف معابر و املاک عمومی
در برخی مناطق، مرزبندی معابر در گذر زمان تغییر کرده است. لذا تصرفی که امروز تقاضای رفع آن مطرح میشود، ممکن است در گذشته معبر محسوب نمیشده است. با استخراج نقشههای ثبتی، طرحهای جامع و تفصیلی قدیمی میتوان واقعیت را روشن کرد. این اسناد در دادگاه از اهمیت بالایی برخوردارند و بسیاری از دعاوی شهرداری بر همین اساس رد شدهاند.
قانون برای مواردی مانند پیشروی جزئی در معبر، اجازه توافق میان مالک و شهرداری را فراهم کرده است. گاهی پرداخت عوارض، اصلاح بخشی از بنا یا ارائه تعهد میتواند از ادامه شکایت جلوگیری کند. این روش بهویژه زمانی مفید است که هزینه جابهجایی یا تخریب بنا بسیار زیاد باشد.
اگر مالک بتواند نشان دهد که تصرف عمدی نبوده و ناشی از اشتباه مهندسی یا برداشت اشتباه مأموران بوده، رأی دادگاه میتواند سبکتر شود. دادگاهها معمولاً در خصوص تصرفات غیرعمدی با دید منعطفتری تصمیم میگیرند. بنابراین ارائه مستندات و توضیحات مهندسی دقیق در این نوع پروندهها ضروری است.
۵. دفاع در دعاوی مطالبه عوارض و بدهیهای شهرداری
شهرداریها در برخی موارد محاسبات اشتباه انجام میدهند یا عوارض را بیش از میزان قانونی مطالبه میکنند. مالک حق دارد با ارائه اعتراض مستند، خواستار اصلاح مبلغ شود. حتی در مواردی امکان ابطال رأی کمیسیون ماده ۷۷ نیز وجود دارد.
اگر مالک توان پرداخت یکجای بدهی را نداشته باشد، قانون امکان تقسیط را پیشبینی کرده است. ارائه مدارک مالی و درخواست رسمی میتواند از ارجاع پرونده به دادگاه جلوگیری کند. این روش بهویژه برای واحدهای تجاری کوچک و کسبوکارهای محلی بسیار کارآمد است.
یکی از شایعترین اختلافات، محاسبه عوارض بر اساس کاربری غیرواقعی ملک است. اگر ثابت شود که ملک کاربری متفاوتی دارد یا شهرداری بر اساس اطلاعات اشتباه محاسبه کرده، مالک میتواند رأی را تغییر دهد. این موضوع گاهی باعث کاهش چشمگیر مبلغ مطالبهشده میشود.
۶. نقش وکیل متخصص در دعاوی شهرداری
قوانین شهرداری و مقررات ساختوساز پیچیده بوده و در بسیاری موارد نیازمند تفسیر حقوقی تخصصی است. وکیل متخصص میتواند از میان چندین مسیر دفاعی بهترین راه را انتخاب کند. این موضوع بهویژه در پروندههای سنگین مرتبط با تخریب یا جرایم مالی اهمیت دارد.
دفاع موفق نیازمند لایحهنویسی حرفهای و ارائه مستندات دقیق است. وکیل میتواند با استناد به آراء وحدت رویه، نظریات کارشناسی و قوانین بهروز، روند پرونده را به نفع موکل تغییر دهد. این امر احتمال صدور رأی عادلانهتر را افزایش میدهد.
بسیاری از پروندههای شهرداری بهدلیل نقص مدارک یا انتخاب مسیر اشتباه دادرسی، ماهها یا سالها طول میکشد. حضور وکیل شهرداری باتجربه باعث کاهش اشتباهات و سرعتبخشی به رسیدگی میشود. این موضوع در زمانهایی که عملیات ساختمانی در جریان است اهمیت دوچندان دارد.
۷. بهترین توصیهها برای دفاع شهروندان در برابر شکایت شهرداری
تمامی پروانهها، پایانکارها، نقشهها و فیشهای مالی باید در پرونده مالک نگهداری شود. ارائه این مدارک در بسیاری از موارد از صدور رأی علیه مالک جلوگیری میکند. نبود اسناد معتبر میتواند حتی پروندههای ساده را پیچیده کند.
پس از اولین اخطار شهرداری، مالک نباید آن را نادیده بگیرد. اقدام سریع، مراجعه به وکیل و جمعآوری مدارک میتواند در دفاع تأثیرگذار باشد. نگرانی اصلی زمانی ایجاد میشود که اخطارها نادیده گرفته شده و کار به مرحله اجرای احکام برسد.
برای جلوگیری از تشدید تخلف، مالک باید از هرگونه ادامه ساختوساز یا تصرف تا زمان تعیین تکلیف قانونی خودداری کند. اقدام خودسرانه نهتنها دفاع را سختتر میکند، بلکه ممکن است منجر به صدور رأی قلع یا جرائم سنگین شود. هماهنگی کامل با وکیل و ارائه دفاعیه قانونی بهترین راهکار است.
کلام پایانی
شهرداری تنها در شرایط مشخص و مطابق قانون حق شکایت علیه شهروندان یا مالکین ملک را دارد و در مقابل، شهروندان نیز دارای حقوق دفاعی گستردهای هستند. آگاهی از حدود اختیارات شهرداری، شناخت مسیرهای دادرسی و بهرهگیری از وکیل متخصص میتواند روند رسیدگی به پروندههای مرتبط با ساختوساز، عوارض و تصرفات را بهطور قابل توجهی به نفع مالک تغییر دهد. بنابراین برخورد آگاهانه و مستند با اخطارها و شکایات شهرداری، مهمترین عامل در جلوگیری از خسارات و پیامدهای سنگین حقوقی است.
اگر با اخطار شهرداری، رأی کمیسیون ماده ۱۰۰، مطالبه عوارض یا شکایت حقوقی مواجه شدهاید، تنها یک اشتباه کوچک میتواند هزینههای بسیار سنگینی برای شما ایجاد کند.
برای بررسی دقیق پرونده، مشاوره فوری و دفاع تخصصی همین حالا با وکیل متخصص دعاوی شهرداری (دکتر مصطفی جعفری) تماس بگیرید.
اولین قدم درست، مهمترین قدم شماست.