قرار گرفتن ملک در محدوده یا حریم فضای سبز شهری، یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات میان شهروندان و شهرداریهاست. بسیاری از مالکان پس از مراجعه برای دریافت پروانه ساخت یا انتقال سند، متوجه میشوند که ملکشان در طرح فضای سبز قرار گرفته و از ساختوساز یا هرگونه بهرهبرداری از ملکشان منع شدهاند. اما آیا این موضوع به معنی سلب کامل مالکیت است؟
در این مقاله، به بررسی ابعاد قانونی، حقوقی و عملی این وضعیت پرداخته و راهکارهای دفاع از حقوق مالکانه را به طور کامل بررسی میکنیم.
مفهوم و مبنای قانونی حریم فضای سبز شهری
در قوانین شهرسازی ایران، «فضای سبز شهری» به عنوان یکی از عناصر حیاتی زیست شهری تعریف شده است که حفظ و توسعه آن از وظایف اصلی شهرداریها به شمار میرود. با این حال، زمانی که ملکی در محدوده این فضاها قرار میگیرد، لازم است میان مالکیت خصوصی و منافع عمومی تعادل برقرار شود.
بر اساس ماده ۱۰۱ و ۱۰۲ قانون شهرداری، تعیین محدوده فضای سبز باید در قالب طرحهای جامع و تفصیلی شهری تصویب شود. بنابراین صرف اعلام شفاهی یا نقشههای غیرمصوب، موجب محدودیت مالکیت نخواهد بود.
از دیدگاه حقوقی، اصل ۴۷ قانون اساسی نیز تصریح دارد که مالکیت شخصی محترم است و تنها در صورت تملک قانونی و پرداخت عوض میتوان آن را محدود یا سلب کرد. ازاینرو قرار گرفتن ملک در محدوده طرح فضای سبز به خودی خود، مجوزی برای سلب حق مالک نیست.
آثار حقوقی قرار گرفتن ملک در طرح فضای سبز
هنگامیکه ملکی در محدوده فضای سبز شهری واقع شود، مالک با محدودیتهایی در ساخت، تغییر کاربری یا انتقال رسمی سند روبهرو میشود. در این حالت، ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی معمولاً از صدور مجوز انتقال جلوگیری میکنند تا وضعیت طرح مشخص شود.
با وجود این محدودیتها، حق مالکیت همچنان باقی است. مالک میتواند از ملک استفادههای مجاز فعلی را داشته باشد، مگر اینکه شهرداری رسماً اقدام به تملک کرده و بهای عادلانه را پرداخت نماید.
بر اساس آرای متعدد دیوان عدالت اداری، در صورتی که شهرداری ظرف مهلت معقول (عموماً بیش از ۵ سال) اقدامی برای تملک انجام ندهد، مالک میتواند با استناد به اصل ۴۰ قانون اساسی و قاعده لاضرر، درخواست خروج ملک از طرح یا دریافت مجوز ساخت را مطرح کند.
حقوق و تکالیف شهرداری در قبال مالک
شهرداری مکلف است در صورت نیاز به تملک ملکی برای فضای سبز، ابتدا تشریفات قانونی ارزیابی و پرداخت بهای عادله را طی کند. این امر مطابق مواد ۹ و ۱۰ قانون زمین شهری و ماده ۸ قانون نحوه خرید و تملک اراضی برای طرحهای عمومی است.
شهرداری نمیتواند بدون پرداخت بهای عادله، مانع بهرهبرداری از ملک شود یا از صدور پروانه به صورت دائم خودداری کند. چنین اقداماتی، مصداق تضییع حق مالکانه و قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.
همچنین در مواردی که ملک در حریم فضای سبز اما خارج از محدوده طرح مصوب قرار دارد، شهرداری حق جلوگیری از ساخت را ندارد و باید طبق ضوابط شهرسازی مجوز صادر کند.
راههای قانونی اعتراض به قرار گرفتن ملک در طرح فضای سبز
قرار گرفتن ملک در محدوده طرح فضای سبز به معنی پایان مالکیت نیست. قانون، راهکارهای روشنی برای اعتراض و احقاق حق مالکان در نظر گرفته است. در ادامه مهمترین مسیرهای قانونی برای دفاع از حقوق مالکانه آورده شده است:
درخواست بازنگری در طرح از طریق کمیسیون ماده ۵
-
مالکان میتوانند با ارائه مستندات و نقشههای ثبتی، از کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری بخواهند که ملک را از محدوده طرح خارج کند.
-
این کمیسیون اختیار دارد طرحهای تفصیلی را اصلاح و کاربریها را تغییر دهد.
-
چنانچه ملک بدون توجیه فنی و زیستمحیطی در طرح فضای سبز قرار گرفته باشد، احتمال حذف آن از طرح بالاست.
شکایت در دیوان عدالت اداری
-
در صورت امتناع شهرداری از صدور پروانه ساخت یا تأخیر در تملک، مالک میتواند در دیوان عدالت اداری طرح شکایت نماید.
-
دیوان صلاحیت رسیدگی به اقدامات خلاف قانون یا سکوت دستگاههای اجرایی را دارد.
-
نتیجه این شکایت میتواند الزام شهرداری به صدور پروانه، پرداخت خسارت یا ابطال تصمیم غیرقانونی باشد.
طرح دعوی در دادگاه عمومی برای دریافت بهای عادله
-
اگر شهرداری بدون رعایت تشریفات قانونی ملک را تصرف کند یا از پرداخت بهای عادله امتناع ورزد، مالک حق دارد در دادگاه عمومی حقوقی طرح دعوی کند.
-
در این مرحله دادگاه با جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری، ارزش روز ملک و خسارات مالک را تعیین میکند.
-
صدور حکم قطعی به نفع مالک، شهرداری را مکلف به پرداخت وجه یا آزادسازی ملک مینماید.
نمونه آرای دیوان عدالت اداری در این زمینه
دیوان عدالت اداری در آرای متعدد خود تأکید کرده است که «عدم اقدام شهرداری برای تملک ملک واقع در طرح فضای سبز طی سالهای طولانی، موجب خروج ملک از طرح خواهد بود». این رأی ناظر بر حمایت از مالکیت مشروع اشخاص است.
در یکی از آراء مهم، دیوان تصریح کرده: «چنانچه ملک در طرح فضای سبز قرار گرفته اما پس از گذشت بیش از ۱۰ سال شهرداری اقدامی برای تملک انجام نداده باشد، مالک میتواند تقاضای صدور پروانه نماید».
این رویکرد قضایی نشاندهنده تمایل نهادهای حقوقی کشور به حمایت از حقوق مالکانه و جلوگیری از بلاتکلیفی املاک خصوصی در طرحهای طولانیمدت شهری است.
نحوه محاسبه و دریافت بهای عادله تملک
زمانی که شهرداری تصمیم به تملک ملک بگیرد، باید مطابق نظر کارشناسان رسمی دادگستری، بهای عادله روز ملک را تعیین کند. این مبلغ باید شامل ارزش زمین، اعیانات و خسارات ناشی از عدم بهرهبرداری نیز باشد.
پرداخت بهای عادله میتواند بهصورت نقدی یا توافقی (از جمله واگذاری زمین معوض) انجام شود. در هر صورت، تا زمانی که وجه کامل پرداخت نشده، تصرف شهرداری فاقد وجاهت قانونی است.
در صورت اختلاف در مبلغ کارشناسی، مالک حق دارد از طریق دادگاه عمومی حقوقی، درخواست تجدید ارزیابی و دریافت مابهالتفاوت را مطرح کند.
توصیههای حقوقی به مالکان در مواجهه با طرح فضای سبز
پیش از هر اقدامی، مالک باید از طریق استعلام رسمی از شهرداری و سازمان مسکن و شهرسازی، وضعیت طرح ملک خود را بررسی کند. اطلاع دقیق از نوع طرح (مصوب، پیشنهادی یا در دست بررسی) اهمیت بالایی دارد.
در صورت مواجهه با خودداری شهرداری از صدور مجوز یا تملک غیرقانونی، بهترین اقدام مراجعه به وکیل متخصص در دعاوی شهرداری و املاک طرحهای شهری است تا اقدامات حقوقی لازم بهصورت دقیق و مستند انجام گیرد.
همچنین توصیه میشود از هرگونه ساختوساز بدون مجوز یا معامله بدون استعلام خودداری شود، چرا که ممکن است منجر به ابطال اسناد و خسارات مالی قابل توجه گردد.
کلام پایانی
قرار گرفتن ملک در حریم فضای سبز شهری لزوماً به معنی از بین رفتن حق مالکیت نیست. قانونگذار بهوضوح از حقوق مالک حمایت کرده و شهرداری تنها در صورت تملک قانونی و پرداخت بهای عادله میتواند مالک را از انتفاع ملک خود محروم کند. در چنین شرایطی، آگاهی از حقوق قانونی و استفاده از مشاوره وکیل شهرداری بهترین راه دفاع از منافع شماست.
اگر ملک شما در محدوده یا حریم فضای سبز قرار گرفته و شهرداری از صدور پروانه ساخت یا پرداخت بهای عادله خودداری کرده است، همین حالا با وکیل متخصص دعاوی شهرداری ما مشاوره بگیرید تا از تضییع حقوقتان جلوگیری شود.